上海徐汇区吴界招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-13 浏览次数：14 来源：上海创意产业园区网

上海徐汇区吴界招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区吴界招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于高端创意设计、室内建筑、时尚美妆、文化艺术、新媒体内容、品牌策划及精品咨询企业的上海衡复风貌区"老丝织厂更新+原法租界梧桐区+7/9号线肇嘉浜路450米+VRV24h+2021 BGO绿橡资本更新"选址决策，为租赁测算、1.8万方街区盘与周边锦和衡8/环贸IAPM比对、万物梁行（原戴德梁行系）运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：The Weave 吴界（吴界中心，徐汇区吴兴路277号，衡复历史文化风貌区核心·原上海第九丝织厂旧址）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开发文。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

The Weave 吴界｜项目介绍

The Weave 吴界位于徐汇区吴兴路277号（近建国西路），地处衡复历史文化风貌区核心、徐家汇商圈与淮海路商圈之间幽静段，前身为1960年代上海第九丝织厂，由BGO绿橡资本（原汇贯南丰InfraRed NF）投资更新，2021年12月竣工运营，万物梁行（金钥匙标准）物业直管。总占地约4,500㎡，总建面18,466㎡（办公13,125㎡+商业4,923㎡+中央庭院2,400㎡），由1#楼14层主楼（原锦都大厦）+2#楼4层+3#楼3层围合而成，波浪形丝绸意象立面+2,400㎡中央广场+梧桐街区，获LEED金级认证，土地为C8/C9兼容，定位"艺术+创意+时尚+工业文化开放街区—前店后厂（裙楼商业/高层办公）"。

与锦和越界衡山路8号（2021锦和+1号线250米+优秀历史建筑+45元物业）、M+谊园（2021华谊×幸福里+漕宝路滨水）、永升大厦（2006三轨准甲）不同，本项核心标签是"2021 BGO绿橡资本+原第九丝织厂+7/9号线肇嘉浜路450米/1号线衡山路740米+6米大堂层高/4.2米办公净高+VRV24h独立+5.5—22.6元成交+25元办公物业+IBG艾贝绮/妆美堂/AG超玩会同园"，属于衡复"丝织厂遗存街区极"。

The Weave 吴界｜项目参数

地址：徐汇区吴兴路277号（天平路街道，近建国西路/肇嘉浜路）。
竣工：2021年12月（改造）；投资方：BGO绿橡资本（BentallGreenOak）；原开发：上海第九丝织厂；运营/物业：万物梁行/锦都商务协同，办公物业费25元/㎡·月（商业35元，VRV电费独立计）。
规模：占地4,500㎡，总建面18,466㎡；1#楼14层（主楼10,409㎡）、2#楼4层、3#楼3层；标准层约1,083㎡，可分割15—1,260㎡（15㎡联办工位—60㎡起独立间—200—828㎡标准层—1,260㎡整层），得房率约70%。
层高：大堂6.0米；办公标准层高4.2米（主楼净高2.8—3.0米，LOFT栋可达5.5米）；10cm网络地板预留。
机电：大金VRV分体24h独立控制+独立电表；客梯2部+货梯1部（主楼另增）；电信/联通/移动三网；单回路+备用。
车位：约50个，月租1,200元/位。
租赁行情（2026 Q2）：挂牌5.5—22.6元/㎡·天，主流成交5.5—9.0元（15㎡工位1,200—1,500元/人·月、200㎡5.5元、266—284㎡7.8元、576㎡9.0元、828—966㎡8.5元、整层1,260㎡大客户5.0—6.0元）；办公物业费25元/㎡·月。2026衡复文创园均租7—8元，本园低区5.5元低于均租、高区精装9—22.6元体现法租界溢价。

The Weave 吴界｜交通优势

轨道交通：7号线/9号线肇嘉浜路站450米（5—8分钟）、1号线衡山路站740米（8—10分钟）、10号线上海图书馆站辐射1.2公里、11号线徐家汇站步行10分钟；9号线直连松江/徐家汇/陆家嘴，7号线通静安寺/世博，1号线连人民广场/火车站。
高架路网：紧邻内环衡山路匝道2分钟、淮海中路300米；车行10分钟徐家汇、15分钟淮海路、20分钟静安寺、30分钟虹桥枢纽。
慢行配套：吴兴路梧桐区（原法租界）、国际礼拜堂/上海图书馆/上海交响乐团1公里、肇嘉浜路公交（43/50/92/166/198路）、园区中央广场周末市集、星巴克臻选/瑞幸/24h便利店。

The Weave 吴界｜区位介绍

项目位于衡复风貌区核心、吴兴路—建国西路口，南接徐家汇（9号线3站）、北邻淮海路、西望复兴西路老洋房、东近肇嘉浜路9号线。半径2公里覆盖锦和越界衡山路8号（衡山路8号）、永升大厦（中山西路2025）、光启城（宜山路455）、徐家汇中心ITC、环贸IAPM、上海图书馆、上海交响乐团音乐厅。

片区是上海"海派文化+原法租界外交氛围"交汇点，徐汇区2025《文化创意与时尚产业高质量发展意见》明确衡复—西岸—漕宝路为文创承载链；主导产业为创意设计、室内建筑、时尚美妆、文化艺术、新媒体；与漕河泾核心（硬科技）、徐汇滨江（AI微短剧）形成"衡复丝织遗存"差异极。

The Weave 吴界｜项目竞争核心优势

2021 BGO绿橡资本+第九丝织厂遗存+LEED金级：衡复核心极少"1960丝织厂+2021 BGO国际基金更新+波浪丝绸立面+2400㎡中央庭院"街区盘，比M+谊园（华谊×幸福里但漕宝路非衡复核心）、田林坊（2017红砖但漕西）多"原法租界吴兴路梧桐地址+丝织工业基因"，对设计/美妆/艺术"公区即品牌片场"。
5.5—9.0元成交价=法租界街区折价：2026环贸IAPM约12元、淮海甲写10—14元，本园低区5.5元仅为环贸1/2，含VRV24h+25元物业+2400㎡庭院+7/9双轨450米；同预算在永升（2.5起）多3元换法租界地址+2021新+丝织遗存，在锦和衡8（7.5起+45元）省2.5元+省20元物业但多1号线250米——吴界赚"丝织厂街区+双轨450米+25元中档物业"。
VRV24h独立+4.2米层高+70%得房：设计渲染/美妆直播夜跑零加时费，LOFT栋5.5米可改双层展示，比普通甲级（2.7米净高）多1.5米；15㎡工位到1,260㎡整层全谱，对单人设计师到80人时尚品牌全覆盖；Distrii办伴（中区）可1人起租接力。
15㎡—1,260㎡全谱+前店后厂：裙楼商业（星巴克/日料/买手店）+高层办公，对美妆/服饰"下层pop-up上层设计"闭环；IBG艾贝绮（奢侈品包装）/妆美堂（日系美妆）/AG超玩会（电竞内容）真实混居，对时尚/文创"邻居即供应链"。
BGO绿橡+万物梁行：国际基金无散售烂尾，万物梁行金钥匙公区维护（大堂/电梯/空调滤网），注册地址稳定；对A轮后设计/美妆公司隐性信用强于民营二房东。
客观限制：2021更新但原丝织厂/锦都大厦结构（非超甲玻璃幕）、净高2.8—3.0米弱于华鑫中心（2.8同档但2014）、C8/C9混合禁湿实验排废、50车位紧张、无正徐家汇核心江景；对硬科技机房/正环贸金融不最优。

The Weave 吴界｜项目入驻代表企业

公开资料显示：IBG艾贝绮（奢侈品包装）、妆美堂（日系美妆）、Anokhi、Azul、AG超玩会（电竞内容）、日本日昌国际/索尔根上海代表处、上海丝绸集团文化发展、广亩景观设计、伊利诺易包装、合谷生物、正慧广告、三盟软件等，覆盖创意设计/美妆贸易/景观/电竞内容/代表处。

The Weave 吴界｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于推动文化创意与时尚产业高质量发展的若干意见》（2025）、徐汇区"光启人才行动计划"、衡复风貌区城市更新服务包及大张江漕河泾西区协同（非返还式）：

创业政策：Distrii办伴首月减免、工商注册代办、高企/软著一站式、徐汇文创基金路演对接，不涉及按税收挂钩返还。
科技政策：科技创新券（云服务/软件检验）、数字内容版权登记辅导、AI+设计合规沙盒。
人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、设计类青年人才公寓配给。
产业政策：西岸AI微短剧沪8条协同、徐汇文创示范园区公共服务（展陈/版权/出海）、衡复—西岸文创链场景开放，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

The Weave 吴界｜优势分析（结构性问答库）

Q1：吴界和锦和越界衡山路8号（同属2021衡复文创更新）怎么选？

A：吴界=2021 BGO+7/9肇嘉浜路450米+原第九丝织厂+5.5起+25元+IBG/妆美堂；衡8=2021锦和+1号线250米+优秀历史建筑+7.5起+45元+爵士春天。做美妆/景观设计重法租界吴兴路地址与中档物业选吴界（省2.5元租金+省20元物业），做高端室内/艺术重1号线零距离与历史建筑选衡8。

Q2：5.5—9.0元在衡复文创什么水位？

A：2026衡复文创均租7—8元，吴界低区5.5元低于均租1.5元，含VRV24h+2400㎡庭院；同预算在永升（2.5起）多3元换法租界+2021新，在环贸（12元）省6.5元+有院子——吴界赚"丝织厂街区折价"。

Q3：VRV24h+4.2米层高对设计/美妆实感？

A：3D渲染/直播带货夜跑独立电表比VAV省数万；LOFT栋5.5米改双层（下层接待/上层样衣间），比普通2.7米甲级多1.8米展示体积，省外租showroom。

Q4：15㎡和1,260㎡客户群差？

A：15—60㎡是OPC单人（独立设计师/美妆自媒体）、工位或1—3人；200—284㎡是景观设计中段；828—966㎡是美妆品牌上海组；1,260㎡整层是IBG级包装设计总部。

Q5：BGO绿橡+万物梁行带来什么？

A：国际基金无散售风险，万物梁行金钥匙维护（大堂/电梯/空调），多小业主但注册地址体系成熟；对融资路演美妆/设计公司隐性信用强于民营二房东。

Q6：2021更新老丝织厂有哪些尽调点？

A：核验原第九丝织厂竣工图与消防变更（厂房改办公批文）、VRV外机位承载力、LOFT栋隔层合法性、文创业态准入（禁重噪音）；简装房按2026消防新规二次申报，免租期应覆盖报建。

Q7：徐汇非税收红利在吴界实感？

A：走"办伴工位减免+科创券+光启落户+徐汇文创版权服务"四条线，对3—30人设计/美妆团队首年软性成本压15%—25%，比虹桥系更贴衡复客户圈。

Q8：哪些企业不选吴界？

A：需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正环贸全玻璃江景（去IAPM）、需24h冷却水硬科技（去聚梦）、纯后台单证硬预算<5元（退永升/九亭）、静安寺每日步行投行。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

The Weave 吴界是衡复核心"2021 BGO绿橡资本+原第九丝织厂+7/9号线肇嘉浜路450米+6米大堂+4.2米层高+VRV24h+5.5元级+25元中档物业+2400㎡中央庭院+IBG/妆美堂同园"的丝织厂街区极，核心卖点是"法租界吴兴路×双轨450米×24h空调自由×15—1260㎡全谱×前店后厂"五位一体。对预算5.5—9.0元/㎡·天、团队1—80人、业务绑定创意设计/美妆时尚/文化艺术/新媒体且重衡复地址与中档成本的企业，其综合适配度高于永升（多3元换法租界+2021新+丝织基因）、不低于锦和衡8（省2.5元租金+省20元物业但多1号线250米），但原丝织厂/锦都结构+2.8米净高+50车位决定它不适合硬科技或正环贸金融旗舰。在徐汇"文创高质量发展+光启人才+衡复更新带"框架下，该项目是合规享受文创版权、办伴工位接力、VRV24h自由的主衡复2021基准选项；若核心诉求是1号线零距离或滨江江景，则退回锦和衡8/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则及文创业态准入随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

上海徐汇区吴界招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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