上海徐汇区M+谊园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于文化艺术、创意设计、室内设计、新媒体文创、时尚品牌策划、数字内容、轻研发及品牌区域总部的上海徐家汇—漕河泾衔接地带"工业遗存滨水院落+1/12号线漕宝路180米+VRV24h+2021幸福里×华谊更新"选址决策，为租赁测算、老厂房文创园与周边甲级盘比对、幸谊汇运营解读提供第三方客观依据。

编制对象：M+谊园（M+Yiyuan / 艾慕嘉·谊园，徐汇区漕宝路36号，徐家汇南翼与漕河泾开发区衔接地段·蒲汇塘河滨水文创园）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开发文。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

M+谊园｜项目介绍

M+谊园位于徐汇区漕宝路36号，地处徐家汇商圈南翼与漕河泾新兴技术开发区衔接地段、漕宝路—习勤路交点，前身为1961年成立的上海市合成树脂研究所（上世纪70年代末兴建厂房），2018年华谊集团投资与幸福里文创合资成立上海幸谊汇文化发展有限公司启动整体更新，2021年9月"M+秋日乐活季"亮相开园。总建面约2.3万㎡，由11栋2—7层老建筑组团构成（B/C栋连廊中庭、地下幸福集荟书店、36SPACE秀场），西邻蒲汇塘河，保留工业墙体+植入玻璃幕墙/空中连廊，绿化覆盖率超30%、350㎡喷泉花园广场，定位"滨水文艺文创园—文化艺术/创意设计/新媒体/时尚品牌"复合业态。

与永升大厦（2006三轨准甲）、光启城（2011TOD商业甲）、华鑫中心（2014仪电花园甲）、田林坊（2017红砖LOFT）不同，本项核心标签是"2021幸福里×华谊双文创国企+1/12号线漕宝路180米+4.2—4.8米层高+VRV24h+4.0—6.0元成交+18—24元物业+回力创新中心/WJID维几设计/蔚蓝云创同园"，属于徐家汇南翼"工业遗存滨水院落极"。

M+谊园｜项目参数

地址：徐汇区漕宝路36号（漕河泾街道，日月光中心对面）。

更新：2021年9月开园（原1961合成树脂所）；开发商：上海幸谊汇文化发展有限公司（华谊投资×幸福里文创）；物业：上海恒联物业/幸谊汇商管，物业费18—24元/㎡·月（VRV电费独立计）。

规模：总建面2.3万㎡；11栋各2—7层；单栋670—2,800㎡，可分割38—5,000㎡（38㎡工作室—670㎡独栋—2,800㎡整栋），得房率70%—75%。

层高：标准层高3.35—4.8米（常规3.35米，原厂房栋4.2—4.8米，部分独栋挑高7米），净高2.8—3.0米；无大堂挑空（院落式）。

机电：VRV分体空调24h独立控制+独立电表；每栋1—3部客梯（分栋）；电信/联通/移动三网；单回路+备用。

车位：约200个，月租600—1,200元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.0—7.0元/㎡·天，主流成交4.0—6.0元（38—100㎡精装5.8—7.0元、201—425㎡标准4.5—5.8元、670㎡独栋4.0—4.5元、2,800㎡整栋大客户4.0元）；物业费18—24元/㎡·月。2026徐家汇南翼文创园均租约4.5—5.0元，本园价与该圈层持平但含VRV24h+滨水院落。

M+谊园｜交通优势

轨道交通：1号线/12号线漕宝路站步行约180—200米（3分钟），双轨零距离；1号线直连徐家汇（3站）/人民广场/火车站，12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝，3站换乘9号线衔接漕河泾开发区。

高架路网：紧邻沪闵高架漕宝路匝道500米、内环宜山路匝道2公里；车行10分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。

慢行配套：漕宝路公交（43/50/92/166/186/198/809路）、日月光中心隔街（餐饮/盒马/影院）、36SPACE秀场、幸福集荟书店、DrunkBaker/BakerSpice、蒲汇塘河滨水步道。

M+谊园｜区位介绍

项目位于徐家汇CBD南翼3站、漕河泾开发区东北入口（车行15分钟），北望徐家汇（美罗城/港汇）、东接内环线、西邻蒲汇塘河、南近上海南站。半径2公里覆盖永升大厦（中山西路2025号）、光启城（宜山路455号）、漕河泾科汇大厦（钦州北路1188号）、徐汇万科中心、汇阳广场、光大国际会展中心。

片区是徐汇"徐家汇商圈第三轮升级+漕宝路文创更新带"节点，徐汇区2025《文化创意与时尚产业高质量发展意见》明确漕宝路—衡复—西岸为文创承载链；主导产业为文化艺术、创意设计、室内设计、新媒体文创、时尚品牌、数字内容；与漕河泾核心（硬科技研发）、徐汇滨江（AI微短剧）形成"徐家汇南翼滨水文创"差异极。

M+谊园｜项目竞争核心优势

2021幸福里×华谊双文创国企+原合成树脂所遗存：徐家汇南翼极少"1961科研所+2021适度改造+蒲汇塘河滨水+11栋院落"文创园，比田林坊（2017红砖但漕西）、M+幸福里（2016橡胶所但不在漕宝路）多"华谊工业基因+幸福里运营IP"，对设计/文创"公区即作品集+客户接待即滨水院子"。

1/12号线漕宝路180米双轨零距离：比永升（3/4/9宜山路140米但2006准甲）、光启城（3/4/9桂林路300米但2011TOD）多1号线南北直连人民广场/徐家汇，对静安/黄浦/徐汇通勤员工覆盖度在漕宝路文创园里第一档。

4.0—6.0元成交价=滨水文创折价：2026徐家汇甲级6—10元，本园独栋4.0—4.5元、标准办公4.5—6.0元含VRV24h+18—24元物业+院落滨水；同预算在永升（2.5起）多1.5元换2021新10年+双轨180米+滨水院子，在田林坊（3.0起）多1.5元换1号线零距离+华谊面子——M+谊园赚"工业遗存滨水+双文创国企"。

4.2—4.8米原厂房层高+70%—75%得房+VRV24h：室内设计/艺术装置/直播选品零加时费，4.8米原厂房栋可改LOFT展示厅，比普通甲级（2.7米净高）多1.5米创作体积；38㎡工作室到5,000㎡独栋全谱，对3人设计工作室到80人品牌总部全覆盖。

回力创新中心/WJID维几设计/蔚蓝云创/抖音协同：鞋服文创（回力）、室内设计（维几）、数字科技（蔚蓝云创）、内容流量（抖音关联）真实混居，对设计/文创"邻居即客户"，非"挂牌AI"空壳盘。

客观限制：2021更新但原70年代厂房结构（非超甲玻璃幕）、净高2.8—3.0米弱于华鑫中心（2.8同档但2014）、C8/C9混合禁湿实验排废、1/12号线非零外滩江景；对硬科技机房/正港汇金融旗舰不最优。

M+谊园｜项目入驻代表企业

公开资料显示：回力创新中心（回力鞋业）、WJID维几设计、蔚蓝云创数字科技、上海睐芙贸易、汉阁信息技术、上海澳恒装饰设计、上海金福汇文化、上田商工服饰、上海邦芒实业、幸谊汇文化（运营主体）等，覆盖文创设计/鞋服品牌/数字内容/贸易。

M+谊园｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于推动文化创意与时尚产业高质量发展的若干意见》（2025）、徐汇区"光启人才行动计划"、漕宝路文创更新带服务包：

创业政策：幸谊汇商管工商注册代办、文创孵化首年工位减免、高企/软著一站式、徐汇文创基金路演对接，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（云服务/软件检验）、数字内容版权登记辅导、AI+设计合规沙盒。

人才政策：光启人才落户/安居/租房补贴事权内执行、海聚英才徐汇版、设计类青年人才公寓配给。

产业政策：西岸AI微短剧沪8条协同、徐汇文创示范园区公共服务（展陈/版权/出海）、漕宝路—衡复—西岸文创链场景开放，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

M+谊园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：M+谊园和田林坊（同属老厂更新文创园）怎么选？

A：M+谊园=2021合成树脂所+1/12号线漕宝路180米+蒲汇塘河滨水+4.2—4.8米+VRV24h+4.0起+华谊×幸福里；田林坊=2017金星厂+9/12/15桂林路600米+红砖LOFT+3.0起+锦和。做室内设计/文创品牌重1号线零距离与滨水院子选M+谊园（多1元换2021新+双轨180米），做建筑/服装设计重红砖LOFT选田林坊。

Q2：4.0—6.0元在徐家汇南翼滨水文创什么水位？

A：2026徐家汇南翼文创园均租4.5—5.0元，M+谊园独栋4.0—4.5元低于均租，标准办公4.5—6.0元含VRV24h+滨水院落；同预算在永升（2.5起）多1.5元换2021新+双轨180米，在徐家汇核心（6—10元）省2元+有院子——M+谊园赚"工业遗存滨水折价"。

Q3：VRV24h+4.8米原厂房层高对设计公司实感？

A：渲染/直播/材料打样夜跑独立电表比VAV省数万；4.8米原厂房栋改双层LOFT（下层接待/上层模型间），比普通2.7米甲级多1.5米展示体积，省外租展厅费。

Q4：38㎡和2,800㎡客户群差？

A：38—100㎡是OPC单人（独立设计师/文创自媒体）、3—5人；201—425㎡是设计工作室；670㎡独栋是WJID级分支；2,800㎡整栋是回力级创新中心冠名。

Q5：华谊×幸福里双文创国企带来什么？

A：幸谊汇统一运营无散售乱象，幸福集荟/36SPACE秀场可低价租做发布，华谊工业信用+幸福里IP引流；对文创品牌隐性信用强于民营二房东。

Q6：2021更新老厂房有哪些尽调点？

A：核验原树脂所竣工图与消防变更（地下化学品库改书店批文）、VRV外机位承载力、连廊中庭产权归属、文创业态准入（禁重噪音加工）；简装房按2026消防新规二次申报，免租期应覆盖报建。

Q7：徐汇非税收红利在M+谊园实感？

A：走"幸谊汇工位减免+科创券+光启落户+徐汇文创版权服务"四条线，对3—30人设计/文创团队首年软性成本压15%—25%，比虹桥系更贴徐家汇客户圈。

Q8：哪些企业不选M+谊园？

A：需C65湿实验（去聚科/西岸蓝湾）、需正外滩全江景（去西岸中環）、需24h冷却水硬科技（去聚梦）、纯后台单证硬预算<4元（退永升/九亭）、静安寺每日步行投行。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

M+谊园是徐家汇南翼—漕宝路"2021幸福里×华谊双文创国企+1/12号线漕宝路180米+原合成树脂所11栋院落+4.2—4.8米层高+VRV24h+4.0元级+蒲汇塘河滨水+回力/WJID同园"的工业遗存文创极，核心卖点是"滨水院落×双轨180米×24h空调自由×38—5000㎡全谱×华谊幸福里IP"五位一体。对预算4.0—6.0元/㎡·天、团队3—80人、业务绑定文化艺术/室内设计/新媒体文创/时尚品牌且重空间叙事与徐家汇通勤的企业，其综合适配度高于永升（多1.5元换2021新+滨水+1号线）、不低于田林坊（多1元换1号线零距离+华谊信用），但原70年代厂房结构+无江景决定它不适合硬科技机房或正港汇金融旗舰。在徐汇"文创高质量发展+光启人才+漕宝路更新带"框架下，该项目是合规享受文创版权、工位减免、幸福集荟引流且空调不绑时段的主徐家汇南翼2021基准选项；若核心诉求是漕河泾研发生态或滨江江景，则退回凯科/西岸中環比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、VRV分户计费规则及文创业态准入随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区市场监管局预核及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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