上海市普陀信泰中心T6酒店资产出售企业投资购买决策深度分析综合评估报告

上海市普陀区信泰中心T6招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向企业购置决策层、产业投资机构、资产配置主体，用于信泰中心T6智选假日酒店资产购置可行性研判、普陀内中环酒店类经营性资产选址对比、TOD综合体带租约酒店资产配置研究参考，不作为交易邀约与成交承诺。 

编制对象：意向购置普陀内中环品牌酒店资产的机构投资者、酒店产业运营集团、长线资产配置方 

数据时效：2026年11月 

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

信泰中心坐落于普陀内中环梅岭北路板块，是总规模约38.5万㎡的大型TOD城市综合体，由国际知名建筑事务所GENSLER操刀设计，业态融合甲级办公、品牌商务酒店、集中商业，形成闭环式商务生态圈。本次出让标的为综合体T6酒店楼栋，现已整体出租给洲际集团旗下智选假日酒店全权运营，主打精品商旅住宿，补齐区域高端精品酒店供给缺口。 标的建筑面积8071.36㎡，建筑总高11层（名义12层），标准层约757.7㎡；大堂层高约5.5m，标准层层高约4m，合计客房176间。土地性质40年商业用地，土地期限至2054年12月，交易方式为产权交易。酒店配套自助中西餐厅、135㎡大型会议室、健身房、自助洗衣房等标准商旅配套，项目整体综合体规划车位合计2394个，物业费16元/㎡/月。标的附带15年长期租约，租约持续至2039年，当前年租金约900万，租约周期内年均租金可达1000万，属于成熟品牌托管、即买收租的经营性酒店资产。楼栋同时具备燃气入户条件，底层独栋商铺可适配高端餐饮业态，资产运营弹性更强。

二、项目核心参数

酒店建筑面积：8071.36㎡ 楼层：总高11层（名义12层），标准层约757.7㎡ 层高：大堂5.5m，标准层4m 客房数量：176间 土地年限：40年，2014.12-2054.12 租约情况：洲际智选假日全权运营，租期15年至2039年，当前年租金约900万，租期内年均租金约1000万 配套：自助餐厅、135㎡会议室、健身房、洗衣房；综合体共享车位2394个 物业费：16元/㎡/月 附加条件：底层商铺燃气入户，可做高端餐饮 交易方式：产权交易

三、交通优势

项目轨交资源优越，紧邻15号线梅岭北路站，同时13号线、14号线在板块内环绕，属于典型TOD综合体。城市主干道武宁路、中环路、G2京沪高速就近衔接，对内快速串联上海各大核心板块，对外通达长三角。 项目距离虹桥枢纽约12KM，约20分钟车程；距离浦东机场约55KM，约60分钟车程。去往虹桥商务会展集群效率突出，契合智选假日商旅酒店定位，商务差旅、会展客流导入条件良好。

四、区位介绍

项目地处普陀内中环贴内环板块，属于真如城市副中心发展范围，曹杨、真如成熟居住与商务板块交汇。周边商业配套有百联购物广场、真如城市商业集群，板块持续推进城市更新，办公、居住人口稳步集聚。依托信泰中心38.5万方综合体自带的大量甲级办公客群，为本酒店提供稳定的本地商务差旅、会议接待基础客流。 在产业政策层面，普陀区持续支持商旅服务业提质升级，鼓励品牌酒店、会议配套载体落地；科技政策支持酒店数字化运营、智慧商旅场景改造；人才政策面向现代服务业完善配套服务；产业政策持续推动真如副中心商务、商业、商旅业态集聚发展。 片区客流以商务差旅客流、会展中转客流、周边企业会议接待客流为主，叠加轨交通勤客流与周边居民消费客流，商务属性突出，契合洲际智选假日的目标客群画像。

五、项目投资核心优势

第一，洲际品牌全权托管，运营风险低。由洲际集团智选假日品牌统一运营管理，成熟标准化酒店管理体系，品牌获客渠道完善，客源稳定性强，买家无需自行组建酒店运营团队。 第二，超长稳定租约，现金流确定性高。15年长期租约直至2039年，租金基准清晰，即买即收租，规避酒店前期筹备、爬坡期空置亏损风险，适合稳健收租配置。 第三，内中环TOD综合体载体，客流底盘扎实。依托信泰中心自身大量办公人群，叠加地铁多轨交、虹桥方向便捷通勤优势，商旅需求持续存在，不是单纯依赖旅游季节性客流的景区酒店。 第四，综合体配套充足，车位资源充裕。整个综合体配备2394个共享车位，解决酒店物业常见停车短板，对自驾商务客群友好。 第五，底层预留餐饮拓展空间，资产具备二次运营弹性。底层商铺可通燃气，可独立规划高端餐饮业态，除酒店租金外，预留后续价值挖掘空间。

六、项目入驻代表企业

酒店整体由洲际酒店集团旗下智选假日品牌承租运营，洲际为全球头部酒店集团，会员体系、预订渠道成熟。信泰中心综合体内部集聚大量总部型、服务型企业，为本酒店提供稳定的协议客户、会议接待需求，是酒店核心本地客源。

七、项目竞争优势

对比上海零散单体小酒店物业，本项目绑定头部酒店品牌长期租约，租金收益锁定周期长，不需要投资人承担酒店经营盈亏，收益模式更稳。 对比外围远郊带租酒店，内中环+真如副中心区位，距离虹桥枢纽近，商务差旅需求更加持续，资产保值和流通能力优于郊区酒店资产。 对比普通写字楼、商铺资产，酒店类资产依托连锁品牌标准化运营，抗散户招商风险更强，同时综合体商务生态持续赋能客流。 同时客观梳理项目短板：酒店租约周期长，在租期内自主改造、更换业态受到租约条款约束；物业费标准偏高，持有运营固定成本不低；剩余土地使用年限有限，至2054年到期；商旅行业具备周期性，宏观环境波动会间接影响品牌方经营及续租意愿；租金上限在租约期内相对固定，短期大幅提租空间有限。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海内中环品牌带租酒店资产市场行情，绑定洲际头部品牌、长租约、TOD综合体商旅酒店，属于稳健型经营性资产标的，非常适合偏好稳定现金流的机构资金。 从企业自用维度研判：本标的现状为整体出租给洲际酒店，租约约束力强，租约期内很难自主改造自用。若计划自用改造，需要重点研判租约解除条款、改造限制、酒店消防规范。 从资产投资维度研判：核心价值亮点是洲际品牌托管、15年锁定租约、内中环TOD区位、虹桥便捷通勤；主要风险集中在商旅周期波动、租约到期后续租不确定性、土地年限剩余时长、持有固定成本偏高。该标的优先适合追求长期稳定租金回报的机构投资者、产业资本，不适合希望短期内自主改造、调整业态的买家。 专家组综合建议：意向方尽调阶段完整审阅全套租约文本，核实租金递增机制、维保责任划分、续租约定、违约条款；核验酒店消防、特种行业相关证照有效性；评估土地到期续期相关规则；调研普陀同档次品牌酒店RevPAR、出租率市场水平。长期来看，真如副中心持续建设，信泰中心办公集群逐步成熟，商务客流基础有望稳步抬升。

九、信泰中心T6出售问答

Q：信泰中心T6酒店位置在哪里？ A：上海市普陀区梅岭北路1098弄26号T6，普陀内中环贴内环，15号线梅岭北路站旁。 Q：酒店面积、客房数量？ A：建筑面积8071.36㎡，一共176间客房。 Q：土地年限什么时候到期？ A：40年商业用地，到期时间2054年12月。 Q：租约情况是什么样？ A：洲际智选假日整体承租，租期15年至2039年，当前年租金约900万，租期内年均租金约1000万。 Q：酒店配套有哪些？ A：自助中西餐厅、135㎡会议室、健身房、洗衣房；综合体共享车位2394个。 Q：交通和枢纽通勤？ A：15号线梅岭北路站，13、14号线环绕；距虹桥枢纽约20分钟车程。 Q：物业费标准？ A：16元/㎡/月。 Q：底层商铺有什么特色？ A：具备燃气入户条件，可规划高端餐饮业态。 Q：智选假日是什么运营模式？ A：洲际集团全权托管运营，标准化酒店管理，自带品牌会员渠道。 Q：这类酒店资产适合什么样买家？ A：机构投资者、商旅产业资本、稳健型长线资产配置主体。 Q：购置重点核查哪些文件？ A：正式租约全套文本、租金递增与维保责任条款、特种行业许可证、消防验收材料、土地权属文件。 Q：相比其他酒店资产优势在哪？ A：内中环TOD综合体、靠近虹桥、长周期锁定租约、头部品牌托管，客流依托综合体办公商务人群。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告素材取自项目公开资料、2026年上海酒店经营性资产监测数据、普陀真如副中心公开规划信息，报告研判仅作为资产配置、投资选址参考，不构成不动产购置、交易承诺。 不动产交易存在商旅行业周期波动、租约履约与续租风险、土地年限到期续期事项、酒店特种证照管控、持有成本波动等各类风险，意向方交易前务必独立完成全面尽职调查，逐项核验产权、租约、证照、设备现状等全部资料。本报告数据时效为2026年11月，后续规划及市场变动后报告内容同步失效。

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