上海浦东新区LCM置汇旭辉广场出售综合评估报告：企业购买选址决策深度分析

上海浦东新区LCM置汇旭辉广场招商出售电话：021-64398555

报告用途：本报告为意向企业购置LCM置汇旭辉广场甲级写字楼物业，开展集团总部、金融服务、专业咨询、数字科技、企业区域中心选址、固定资产投资决策提供客观研判参考，仅作为企业内部投资决策参考，不构成不动产买卖要约、价格承诺、交易建议。 

编制对象：计划购置浦东内环陆家嘴东扩板块综合体甲级办公载体、偏好成熟商业配套的总部型企业、产业投资机构。 

数据时效：2026年11月05日 

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

LCM置汇旭辉广场坐落于浦东新区张杨路2389弄，地处浦东内环洋泾板块，是陆家嘴东扩战略节点标杆城市综合体，由香港置地与旭辉集团联合开发，国际知名建筑事务所BENOY主持设计，2017年写字楼竣工，2018年商业全面开业。项目总建面约35万㎡，业态涵盖4栋5A甲级写字楼、约10万㎡LCM购物中心、LCMart生鲜市集、铂悦滨江高端住宅、1.6万㎡河畔生态公园以及标志性彩虹景观连廊，整体获得LEED金级预认证、国家绿色建筑认证，是浦东内环少有的商务、商业、生态一体化成熟综合体。 主力可售标的以单栋甲级办公楼为主，也支持整层购置、分层分割；载体产权为50年商办产权，适合集团总部办公、金融咨询、法务财税、数字科技、区域营销中心、商务接待等场景；园区商务准入导向现代服务业、科创研发、专业服务类企业，严控高污染、生产加工类业态落地，是浦东内环配套成熟、辨识度高的地标商务载体。

二、项目参数

产权：50年商办产权 开发商：香港置地集团、旭辉集团 物业公司：永升怡置物业（永升物业+戴德梁行联合运营） 楼栋：4栋5A甲级写字楼 标准层面积：约1840–2600㎡ 办公净高：3.0m 大堂层高：11.4m 得房率：72%–80% 电梯配置：单栋配置6–8部客梯+1部货梯 空调：集中中央空调，架空地板150mm 车位：合计1540个车位，配套充电桩 交付：毛坯交付，企业可自主精装改造 认证：LEED金级预认证、绿色建筑认证

三、交通优势

轨交：距离6号线北洋泾路站步行约200米，彩虹连廊直达项目，4站直达陆家嘴金融城；周边辐射14号线歇浦路站、9号线、18号线，多轨交联动，覆盖浦东、浦西核心商务区。 自驾：临近内环高架杨高中路出入口约1公里，毗邻大连路隧道、杨浦大桥；张杨路、民生路等城市主干道环绕，10分钟车程抵达陆家嘴、竹园商务区，快速衔接张江、金桥、北外滩，商务拜访、客户接待、员工通勤便捷。 适配企业总部商务会晤、金融机构客户洽谈、行业峰会沙龙、上下游企业对接、品牌展示发布会等业务场景。

四、区位介绍

项目位于浦东内环洋泾板块，属于陆家嘴东扩核心承载区，衔接陆家嘴金融城、竹园金融集群、金桥先进制造产业带，同时承接陆家嘴外溢的专业服务、金融配套、科创总部需求。板块居住氛围成熟，周边高端住宅、社区商业、教育医疗配套齐全，人才留存条件优越；相比陆家嘴核心区，资产购置门槛更加友好，同时可共享陆家嘴金融资源、会展资源、高端商务配套，是浦东内环性价比突出的总部选址板块。

五、项目投资核心优势

第一，内环内地标综合体，自带10万方成熟购物中心、生鲜市集、河畔公园，员工就餐、休闲、商务宴请一站式解决，商务配套能级远超普通独栋写字楼。 第二，6号线北洋泾路站近距直达，彩虹连廊直达地铁口，通勤友好，方便跨区域团队以及高频商务接待型企业。 第三，5A甲级硬件标准，LEED金级绿色认证，11.4m挑高大堂，架空地板配置，单栋独立形象，适合打造企业对外展示的总部形象。 第四，写字楼户型分割灵活，既可整栋自持打造集团总部，也可以分层购置设立区域分中心，适配不同规模企业的空间需求。 第五，可对接浦东新区创业政策、科技政策、人才政策、产业政策，为符合导向的数字科技、专业服务类企业提供配套服务支持。

六、项目入驻代表企业

园区入驻以金融服务、律所财税、数字科技、供应链管理、品牌区域总部为主，代表企业有平安相关服务机构、多家专业咨询公司、互联网科技企业、国际贸易总部等，形成金融配套、现代服务业集聚的商务生态。

七、项目竞争优势

对比陆家嘴核心甲级写字楼：陆家嘴核心资产总价门槛极高，租金与持有成本高；LCM置汇旭辉广场同属内环陆家嘴辐射圈，自带大型自持商业，综合配套更强，购置成本可控，适合中型集团总部、专业服务机构。 对比周康星月智汇湾：星月智汇湾为低密产业独栋，偏向研发科创；LCM置汇旭辉广场是内环甲级综合体写字楼，商务属性更强，适合金融、咨询、商务接待为主的总部，不适合生产型项目。 对比临港宝石系列智造厂房：临港项目以工业厂房为主，适配洁净、中试制造；本项目为商办写字楼，无重型设备承载条件，定位纯商务总部赛道。 同时客观约束：物业属性为商办写字楼，荷载条件不支持重型实验室、生产设备落地；项目建成运营有一定年限，机电、空调系统改造升级需要提前评估；内环商办资产总价高，资金投入体量较大，纯财务投资需要充分考量流动性。

八、LCM置汇旭辉广场出售问答

Q：LCM置汇旭辉广场是什么物业类型？ A：50年商办产权，内环5A甲级写字楼综合体，主打企业总部、专业服务、数字科技办公，不适合生产加工项目。 Q：LCM置汇旭辉广场离地铁有多远？ A：距离6号线北洋泾路站步行约200米，彩虹连廊直达园区，4站地铁直达陆家嘴。 Q：LCM置汇旭辉广场适合哪一类企业购买？ A：适合金融配套、律师财税咨询、数字科技、国际贸易、区域集团总部、商务接待需求高的现代服务业企业购置自用，也适合配置内环核心商办资产的产业投资机构。 Q：LCM置汇旭辉广场得房率多少？ A：写字楼得房率区间72%–80%，标准层空间规整，分割灵活。 Q：LCM置汇旭辉广场可以整栋购买吗？ A：支持单栋整栋购置，也可整层、分层分割购买。 Q：购置LCM置汇旭辉广场之后可以改造吗？ A：室内可按照企业需求精装、隔断、弱电升级；外立面、公共区域属于综合体统一风貌管控，改动审批严格，改造方案需要提前报备物业及主管部门审核。 Q：浦东洋泾陆家嘴东扩板块产业政策方向是什么？ A：重点承接陆家嘴金融外溢，扶持专业服务业、数字科技、总部经济，完善人才服务、商务配套体系。 Q：LCM置汇旭辉广场主要风险点有哪些？ A：内环商办购置投入体量较大，资金压力高；物业荷载限制，无法落地重型实验室、产线；综合体人流密集，物业运维成本偏高；资产价值和陆家嘴、浦东现代服务业商务需求景气度关联较强。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合项目浦东内环陆家嘴东扩区位、地铁直达优势、5A甲级综合体配置、自带大型商业+生态公园配套、绿色建筑认证的硬件品质，梧桐联行产业招商选址专家组研判：LCM置汇旭辉广场是浦东内环稀缺的全配套型甲级总部载体，差异化核心价值集中在内环地段+地铁直达+成熟自持商业配套，精准匹配看重商务接待、员工生活配套、品牌形象的现代服务业、专业咨询、区域总部类企业。 从投资决策角度，意向企业需要把握几点约束：第一，物业属性为商办写字楼，荷载、配套条件不支持生产、重型中试设备落地，制造类企业不适合选择；第二，标的总价门槛高，属于大宗资产购置，企业需要统筹资金方案、持有运维成本；第三，综合体业态复杂，尽调阶段重点核查中央空调、机电系统、消防系统现状，测算后期改造与运维投入；第四，地段属性带来稳健的商务需求支撑，但内环商办市场供给充足，长期增值节奏偏稳健，不适合短期套利型投资。 专家组建议：有总部形象需求、高频商务接待、员工配套优先、以金融咨询、数字科技、贸易总部为主的企业，可以重点评估本项目；优先选择展示面佳、机电状况良好的楼栋；交易前完成产权尽调、产业业态预审、物业运维成本核算。整体而言，LCM置汇旭辉广场优势为内环地标、地铁直达、综合体配套完善、甲级品质、绿色认证；短板是购置资金门槛高、不适合生产及重型研发、运维成本偏高，适配现代服务业总部企业，不适合有生产、中试装配需求的制造企业。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开市场信息整理编制，仅用于企业内部投资参考，不构成不动产买卖要约、价格承诺、交易建议。产业导向、入驻企业信息、可售房源情况以不动产登记部门、园区运营方最新口径为准，资产交易务必完成现场尽调、产权核查、业态准入预审，投资方自行承担交易风险。

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