上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-09-24 浏览次数：11 来源：上海创意产业园区网

上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁综合评估报告

上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在青浦工业园区—张江青浦园中园布局生物医药研发、IVD与分子诊断小中试、二三类医疗器械装配备案、新材料配方小试、自动化与智能装备软件、电子检测及企业研发总部的企业，提供104工业兼容C65研创载体参数、交通通勤、轻环评与洁净改造、市场租金与政策合规综合决策依据。报告适用于硬科技企业经营选址、研发总部扩租测算、园区招商定位、政府产业服务优化四类场景。

编制对象：上海青浦区张江云立方产业园，青浦区香花桥/青浦工业园北青公路10688号（部分资料写10688弄），国家生态工业示范园区青浦工业园园中园、张江高新区青浦园协同载体，由上海紫软投资有限公司开发运营，2016年整体投用。

数据时效：载体与政策信息截至2026年9月；上海办公楼及产业园市场引用行业公开年度数据，青浦政策引用区政府2025—2027年公开文件，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海青浦区张江云立方项目介绍

张江云立方位于青浦工业园核心北翼、北青公路10688号，东接崧泽/外青松通虹桥，西连青浦新城与江浙产业带，是张江青浦园中“墅级独栋+轻研发中试+生产性服务”的成熟小盘。项目占地约100.3亩、总建约14万平方米，一期30栋墅级商务独栋（1500—3000平方米/栋、单层300—500平方米）已建成，部分资料列30余栋、地上4—5层/地下1层；整体按104工业用地兼容C65研创属性推进，可依法办理轻型研发与组装环评，支持二三类医疗器械经营/生产备案辅导、生物小试、新材料配方、自动化样机，但非蒸汽到栋的重药厂、非3吨重载工业上楼。

产业定位获上海市生产性服务业功能区、青浦区特色产业园区等资质，官方方向聚焦生物科技、新材料、智能制造/先进装备；运营方提供工商注册、创业孵化、政策咨询、知识产权、四技合同、高企与专精特新辅导、科技金融对接一站式服务。与青浦其它载体比较：它不等同DNE天辰路104蒸汽高配药械上楼、不等同东方生命港临港系药械中试、不等同联东U谷香花桥精密电子重载小独栋、也不等同众盈M0新能源/工业软件新楼；其错位在“2016成熟30栋独栋、首层4.5/部分5米、得房75—80%、北青1公里级、漕盈路接驳、生物+新材料+自动化同园”。对重载反应釜、蒸汽灭菌大线、细胞高等级放大、大通仓电商、全员地铁通勤客服，应降权或另选专业104/药械园/商办。

上海青浦区张江云立方项目参数

按“总量—楼栋—机电洁净—配套”四项归集，具体房号以竣工图、测绘报告、产权证、消防分类与物业交付标准复核。第三方对不同房源的层高、荷载、独栋面积、车位、物业存在多套口径，租赁测算不套全园平均值。

总量参数：占地100.3亩、总建约14万方，其中一期约9万方、部分渠道列二期约5万方高标厂房/研发，可租可售口径第三方写可租约4万方、也可按70—3000平方米散租；土地104工业、可谈C65研创兼容，整体可办轻研发/组装环评，不按纯写字楼也不按重载厂房建模。

楼栋参数：一期30栋墅级独栋1500—3000平方米/栋，单层300—500平方米，地上4—5层、地下1层，部分楼配独立院落、专属电梯、屋顶露台；众创/孵化房源可20—250平方米工位，标准办公可70—1000平方米分层，整栋可1500—3000平方米，多栋组合可做研发总部。签约前按目标栋号拿柱网、大堂、货梯厅、院落、地下车库复核，不把“独栋”默认成可重型生产。

层高荷载参数：首层主口径4.5米、部分栋5米，标准层3.6—3.9米，大堂4.5米（部分新推房源写更高但非全园统一）；荷载第三方资料未全园统一，部分渠道对轻研发写常规办公/研办承重，不按“104”默认首层2—3吨。重型设备、大批量样机、振动光学、高密GPU、反应釜、蒸汽灭菌器必须单房号做结构、机电、环评预审；普通生物研发、IVD配制、器械装配、新材料小试可按轻研发做深化。

机电与洁净参数：空调多源写VRV独立/分体24小时自主管控、电费自充；网络电信/联通/移动三网+5G；部分房源写双回路、独立排风排污接口预留，但是否到栋到层以目标房号配电书为准；货梯各栋配置不一（第三方总稿写客4货1，具体栋号另核），涉及VOC、危化小库、细胞废液、PCR、动物实验、高等级生物安全必须单房号做生态环境、安监、卫健、消防专项。万级/十万级可改造但按产品出图，不凭“可环评”直接施工。

配套参数：第三方列食堂、便利店、咖啡、健身房、足球场、洗车、班车，部分二期资料规划人才公寓/会议/餐厅；车位第三方有402、400—676、676地下含充电桩等多版，月租部分写300元/辆、具体以物业当期为准。周边青浦新城3公里级有铂尔曼/诺富特/汉庭、百联/万达茂、中山青浦分院/中医院/同德，不写入本园硬件交付清单。

上海青浦区张江云立方交通优势

轨道交通：17号线漕盈路站第三方资料有1.4公里、2公里、3公里等不同口径，非上盖，园区配接驳/班车；青浦新城站可作备用接驳点。员工通勤分三套模型——研发白领“班车/青浦9·13·16·香花桥1—漕盈路—17号线—虹桥/市区”、客户与样本“自驾—北青/崧泽—虹桥/国展”、轻样机“货车—北青—外青松—天辰路/香花桥周边”。不按“地铁口”测算人效，招聘模型应把1.4—3公里接驳时长方纳入。

公路与枢纽：紧邻北青公路，约5分钟入崧泽高架，接G50沪渝、G15沈海、S26沪常、G1503绕城；第三方到虹桥写15—20分钟/20—30分钟、到国家会展约同廊、到苏州市/嘉兴市约1小时。对生物CRO飞检、IVD送检、器械客户演示、张江/苏州样本往返、投资人尽调，公路+虹桥空铁效率较高；对17.5米半挂、天天大货装卸不优先，本园非大层高重载上楼盘。

公交与内部动线：青浦9路/13路/16路、香花桥1路补充北青—漕盈—青浦新城；内部把“员工通勤—样本冷链—小件样机—危化/废液—客户看样”分开。独栋院落适合小样机进出，但货梯额定、地下车库限高、首层吊装口需按栋号复核；高层化大平层不默认可进叉车，重载AGV/大设备改104高配园。

上海青浦区张江云立方产业园区位介绍

青浦层面，云立方处“青浦工业园—张江青浦园—北青公路”节点：向东经崧泽/外青松接虹桥、国家会展，适合CMEF参展、投资人尽调、进口仪器清关；向东南经G50/嘉松接赵巷市西软件园、绿洲智谷，可接医疗AI、工业软件、华为/软件生态；向南经青浦新城接政务、商业、医疗与居住；向西经S26/G50接西岑、朱家角、苏州中新/BioBay，形成“张江/市区早期—云立方轻中试—苏州放大”协同；向东北经重固/华新接中交数字智造、华新医药冷链；半径内青浦工业园有英威达、霍尼韦尔、采埃孚等跨国制造研发外协样本。

产业半径上，云立方自身聚生物（求式、迪赢、兽丘、法岳、赛罕等样本）、新材料（海太尔等）、智能制造（南易、颂华、灵岳等），周边DNE做蒸汽药械上楼、冠瑞做医械轻中试展贸、联东做精密电子小独栋、众盈做M0新能源/工业软件。对“上海注册+轻中试+独栋研发总部+张江青浦政策+虹桥差旅”的硬科技成长企业，云立方比纯写字楼更贴小生产、比DNE重药厂更贴成本、比联东更贴办公形象；对蒸汽GMP、3吨重载、细胞高等级、大通仓，应改专业载体。

上海青浦区张江云立方项目竞争核心优势

第一，30栋墅级独栋与全梯度研发布局优势。100.3亩、14万方、1500—3000独栋、300—500单层、20—250孵化工位，对5人生物初创、30人IVD、80人新材料、200人自动化总部、500人多栋研产，均可在同园从工位到独栋递进。相比高层研办园，它具备独立院落、专属电梯、低公摊、可冠名；相比单层104厂，它弱在层高荷载，但强在形象、接驳、生物/材料/装备同园协作。

第二，104兼容C65与轻中试环评优势。第三方资料列104工业兼容C65、可办环评、支持二三类器械备案辅导，对生物试剂小试、IVD配制分装、新材料配方、自动化样机装配、电子检测可依法按工艺做轻型生产备案；相比纯商办，它解决“研发不能小批、小批不能注册”的合规痛点；相比DNE蒸汽园，它综合租金与装改成本更低，但必须单房号核VOC/危化/废液/细胞安全。

第三，生物+新材料+智能制造集群优势。官方/运营样本含求式生物（细胞培养、分子诊断、样本管理）、迪赢生物（合成生物/基因）、兽丘生物（宠物检测）、法岳/赛罕（医药/生物）、海太尔（防护材料）、南易/颂华/灵岳（自动化/电子）、树诚（检测控制）；对“楼下研发、隔壁测试”的Biotech、IVD、材料、装备企业，可形成CRO/仪器/自动化就近协作。正式手册按房号、合同、实际人员、实际工艺四方核验，不把“入驻生态”统一写成全工艺运行。

第四，张江青浦品牌与一站式企业服务优势。园区获生产性服务业功能区、青浦特色产业园区，紫软提供注册、孵化、政策、知识产权、四技合同、高企/专精特新、科技金融、创业大赛对接；可对接张江国家自主创新示范区专项发展资金申报渠道、青浦创新券/技术合同/科技金融/青峰人才。对来沪设研发总部、首次做二三类器械备案、早期Biotech写IND前置样研，落地摩擦低于散售旧厂；但所有资金类支持按年度指南与评审，不写税收返还。

第五，北青—崧泽—漕盈通勤与成本优势。对照行业既有数据，2025年上海优质办公楼空置约24.9%、平均报价约1.19元/平方米/天、同比下行，青浦空置降超10个百分点且租金跌超20％，商务园区全年新增约111.5万平方米、空置约26％，研办/轻研产整体可议价。云立方第三方租金经济型0.99—1.20元、主流1.20—1.60元、精装可更低，物业多源6—12元或8元/平方米/月，按房号与交付标准议价；租户应把VRV电费、货梯、增容、洁净、废液、接驳班车、车位全量折现，不单比日租金。相比张江核心研产高价，云立方以独栋形象+轻中试+虹桥1小时长三角换成本，适合成长型而非超大型药厂。

上海青浦区张江云立方项目入驻代表企业

基于政府、运营与第三方公开材料形成“生物、新材料、智能装备、服务”四类样本，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际工艺四方核验。

生物医药与诊断样本：求式生物（细胞培养及分子诊断试剂、医学实验室共建、临床样本采集包管理，政府稿披露2023业务增速超50%、2024一季度订单达5000万，仅作经营样本不推全园）；迪赢生物（合成生物学/基因测序方向）、兽丘生物（第三方宠物全检测）、法岳医药、赛罕生物（医药/生物方向）。评估时区分湿实验、仅注册、仅办公、仅检测，不把“生物园”统一写成全等级GMP。

新材料与防护样本：海太尔防护（手部安全防护用品，中小企业服务中心列全球领先样本）；其他新材料配方、胶膜、功能材料小试可放首层4.5/5米独栋低层。涉及VOC、危化单体、高温硫化应单房号核排风、废气、荷载、消防，不按普通办公层落地。

智能装备与电子样本：南易自动化（工业机器人/智能制造）、颂华自动化（控制）、灵岳电子、名沼/欣诣（电子/新材料方向）；树诚实业（工业关键设备检测与控制）。非标自动化方案、控制柜小装、视觉样机可放独栋低层；重型机床、大振动、每天大货装卸改联东/中交。

企业服务与孵化样本：紫软运营提供注册、孵化、政策、知识产权、四技合同、科技金融；迦连科技（政府采访样本，获青浦创新创业大赛奖项，享受惠企政策与行业交流辅导）。该类不占用重载资源，最适合小面积众创与独栋总部；正式名单按房号重建可核验库，不列未经四方核对品牌与“超600家/占比”等推广数。

上海青浦区张江云立方区域产业与人才政策（非税收挂钩）

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有资金类支持以年度申报指南、项目评审、实际支出凭证为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排，不引用任何以税收挂钩的审查条例名称。第三方招商中出现的“财税返还”“开发区财力40%—70%”“按税返租”等表述不纳入本报告。

创业政策方面，青浦以云立方紫软孵化、张江青浦园中园、留创园、市西/赵巷孵化资源及“一网通办”重点企业服务包为支撑，为生物、新材料、智能装备、电子与工业软件初创提供工商开办、轻研发环评辅导、知识产权、四技合同、融资路演与场地服务。留创园对符合条件的留学科创项目提供场租支持，孵化器按入孵阶段提供导师与项目申报；具体房号减免以当年细则和园区准入为准，不按营收或纳税承诺固定补贴。

科技政策方面，青浦《推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）对科技创新券、技术合同认定、科技金融保费、科创载体与概念验证/中试平台等按年度指南评审；张江高新区青浦园可对接国家自主创新示范区专项发展资金申报渠道，高企、专精特新、科技小巨人按市级/区级认定服务辅导。云立方内生物、IVD、新材料、自动化企业可按实际检测、技术合同、研发服务独立申报，不按缴税比例返款。

人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才集聚办法对科技创新创业团队、科技创业人才、科技创新人才提供研发投入、办公用房、成果产业化、安居购房/租房、人才金卡、落户居留、子女教育与医疗等支持；留学科创人才可优先推荐留创园并享受场租减免。云立方若对接周边社会公寓、香花桥/青浦新城/赵巷/西岑人才社区，应单独核套型与轮候；所有人才补贴按层级和指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。

产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖生物医药、新材料、高端装备、新一代信息技术与生产性服务业；云立方可重点匹配生物科技与IVD、新材料配方、智能制造/自动化、电子检测、二三类器械经营与轻中试。相关产业扶持按项目评审、实际投入和产业指标发放，如创新药/器械注册、首台套、新材料中试、智改数转、公共服务平台按主管部门当年通知申报；104轻研发、样品小批、展厅与总部职能分别核规划与环评，不承诺以税收贡献返点。

上海青浦区张江云立方结构性问答库

问：张江云立方地址和土地属性是什么？

答：青浦区北青公路10688号/10688弄，青浦工业园园中园、张江青浦园协同；土地按104工业兼容C65研创推进，可工商注册、可办轻研发/组装环评，禁蒸汽大药厂、重危化大生产。具体房号产权用途、消防分类、是否可生产/经营备案以不动产登记、工程规划和物业交付为准，不把“104”默认成全园任意房号均可重载GMP。

问：到17号线和虹桥怎么通勤？

答：17号线漕盈路第三方有1.4公里、2公里、3公里等口径，非上盖，园区班车/青浦9·13·16·香花桥1接驳；北青公路入崧泽高架，自驾到虹桥约15—30分钟、国展同廊。研发岗按“班车—漕盈路—17号线”建模，样本客户按“北青—崧泽—虹桥”建模，不按地铁口算人效。

问：做IVD和分子诊断小中试租哪类房号？

答：配制、分装、质控小批可看首层4.5/5米独栋低层或整层；PCR、传染病源、探针合成、有机提取必须单房号做生物安全、排风、废液、药监预审。普通房号不默认全工艺PCR，万级/十万级按产品出深化图，不凭“可环评”直接施工。

问：生物细胞和基因治疗适合吗？

答：早期研发、细胞培养小试、QC、普通分子可放标准层；质粒、病毒、CAR-T临床级、活体动物实验必须按生物安全等级单房号做独立空调、压差、废液灭活、危废合同。云立方无蒸汽到栋统一配置，CGT放大、无菌三类大生产不按常规独栋默认落地，改DNE/东方生命港等蒸汽高配园。

问：新材料配方和小试怎么落地？

答：胶膜、功能涂料、防护材料、轻量化配方可看首层4.5/5米独栋；涉及VOC、危化单体、高温硫化、粉尘应核排风、废气处理、首层荷载、消防分类。普通办公层不默认做涂布烘箱群，单房号出环保与安监技术书。

问：智能装备和自动化样机适合吗？

答：非标自动化、机器人控制柜、视觉算法硬件、小件3D打印可放独栋低层；重型机床、大振动、大货每天装卸改联东/中交。云立方货梯按栋号另核，样机重量、吊装口、地下车库限高、通道转弯需提前复核，不把墅级独栋当工业上楼重厂。

问：二三类器械备案和生产能办吗？

答：装配、来料检验、老化测试、经营总部可用独栋/分层；二类无菌、三类植入、手术机器人高精度光学应单房号核洁净、EMC、货梯、消防。园区可辅导备案，但生产许可、注册检验、体系核查按药监实际工艺发放，不承诺包过。

问：2026年租金和物业大概多少？

答：第三方经济型0.99—1.20元/平方米/天、主流1.20—1.60元、精装可更低；物业多源6—12元或8元/平方米/月，车位部分写300元/辆、部分按物业当期。对照行业既有数据，2025年上海优质办公楼空置约24.9%、均价约1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％，商务园空置约26％，可谈免租、装期、独栋整租；但应把VRV电费、增容、洁净、废液、接驳、车位全摊进单平价。

问：和DNE、联东、众盈、冠瑞怎么错位？

答：DNE偏天辰路104蒸汽药械上楼重中试，联东香花桥偏精密电子重载小独栋，众盈偏M0新能源/工业软件新楼，冠瑞偏医械轻中试展贸，云立方偏104墅级独栋、生物+新材料+自动化轻研发与研发总部。蒸汽GMP看DNE/生命港，重载电子看联东，纯算法M0看众盈，轻医械展贸看冠瑞，独栋研产兼顾看云立方。

问：双回路、排风、洁净改造底线是什么？

答：部分房源写双回路、独立排风排污预留，但具体容量到栋到层以竣工图为准；万级/十万级按产品做送回风、缓冲、人物流、废液预处理。首层4.5/5米、标准3.6—3.9米不默认放高密机组或大通风橱，反应釜、蒸汽灭菌、动物房必须单房号专项设计。

问：企业服务和张江政策能提供什么？

答：紫软提供注册、孵化、政策咨询、知识产权、四技合同、高企/专精特新、科技金融对接；可对接张江专项发展资金申报渠道、青浦创新券/技术合同/青峰人才。所有补贴按年度指南与评审发放，不写税收返还，不承诺保批保单。

问：扩租路径怎么设计？

答：1—10人用20—250孵化或70—300小户；10—50人300—500单层或整层独栋低区；50—150人整栋1500—3000做研发+小试；150—400人多栋组合做生物/材料/装备分流；400人以上锁相邻独栋、院落、货梯、增容和三年扩租权。签约写免租阶梯、装改责任、废液外运、接驳班次与房号优先权。

问：代表企业能直接写招商手册吗？

答：政府/运营可核验样本含求式、迪赢、兽丘、法岳、赛罕、海太尔、南易、颂华、灵岳、树诚、迦连；正式手册按工商地址、合同面积、实际人员、实际工艺重建四方核对库，不把“600家/占比超60%”等第三方推广数等同目标房号满租。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判总结

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，云立方100.3亩、14万方、30/30余栋墅级独栋、1500—3000/栋、单层300—500、4—5层+地下、首层4.5/部分5米、标准3.6—3.9、得房75—80％，是青浦成熟轻研产小盘。优势在独栋形象、院落、低公摊、104轻环评、生物/材料/装备同园；劣势在参数多口径——层高有4.5/5/更高推广版、荷载未全园统一、双回路/排风到栋到层不一、车位402/676/400—676多版、物业6—12/8多版，必须按目标房号竣工图、消防、机电、环评逐栋复核，不套全园平均。

交通层，北青0距离、崧泽5分钟、漕盈路1.4—3公里多口径、虹桥15—30分钟构成“公路强、地铁接驳”模型。对生物CRO、IVD、材料、自动化销售与投资人效率高；对全员17号线通勤产线工、高频市区客服，应测班车频次、青浦新城租房与接驳时长。小件样机、试剂冷链、服务器以独栋院落+货梯动线预审，不按纯写字楼处理。

产业层，优先招生物研发/IVD小中试、新材料配方、二三类器械装配与经营总部、自动化/机器人控制、电子检测、工业软件轻硬件；不优先招蒸汽药厂、细胞高等级放大、重危化大化工、无菌三类大GMP、重载机床、大通仓零单发货。周边DNE、冠瑞、联东、众盈、市西/赵巷仅作协同，不写入本园硬实力。

市场层，行业既有数据示2025年上海优质办公楼空置约24.9%、均价约1.19元/天、青浦空置降超10个点且租金跌超20％，商务园区新增约111.5万方、空置约26％，轻研产供大于求、可议价。云立方0.99—1.60元、物业6—12/8元具备成熟独栋议价空间；租户应建模“日租＋物业＋VRV电费＋增容＋洁净／排风＋废液危废＋货梯装改＋接驳班车＋车位”，不单比首层单价。与张江核心研产、DNE蒸汽新园相比，云立方以2016独栋和轻中试合规换成本，适合成长型而非超大型药厂。

政策层，张江专项渠道、青浦创新券/技术合同/科技金融/载体评价、青峰团队/创业/创新与留创场租、紫软注册孵化知识产权构成非税收组合。专家组提醒：所有补贴按年度指南、信用和评审发放；租赁合同不写“税收返还”“按比例返税”，第三方“财税返还40%—70%/按税返租”类口头承诺不纳入正式文本。

风险层，主要六项：一是104“可轻中试”不等同全工艺生产，VOC/危化/细胞/PCR/动物/蒸汽必须单房号预审；二是首层4.5/5米、荷载未统一，重型装配、大通风橱、高密GPU、反应釜需结构复核；三是非地铁上盖，研发岗招聘通勤模型要保守，漕盈路多口径需以实际班车房号为准；四是30栋独栋去化后中型企业只能分层，扩栋需提前锁房号；五是VRV/双回路/洁净/废液/接驳会追加综合成本，Biotech应做3年现金耗用；六是第三方“600家/占比/能源低15%”属推广口径，实际按房号四方核验。完成竣工图、轻研发工艺清单、机电增容书、接驳与人才公寓轮候、独栋冠名权和三年扩租权谈判后，张江云立方可作为青浦生物IVD/新材料/智能装备轻中试与研发总部优先候选。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于青浦区政府/企业服务云/中小企业服务中心公开资料、张江云立方官网与紫软运营资料、第三方房源与招商资料、青浦区及上海市公开政策、行业办公楼及产业园市场公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、104/C65审批范围、租金、物业费、车位、层高荷载、双回路与增容、轻研发与洁净改造标准、危化/废液处理能力、人才公寓套数、入驻企业名单、药械/环保可注册行业及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、经委、药监、卫健、生态环境、安监、消防和主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。

上海青浦区张江云立方招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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