报告用途：为拟在青浦徐泾、西虹桥、虹桥国际中央商务区设立私募股权与创业投资、金融科技、资产管理、物联网、数字经济、专业服务及区域总部的主体，提供小面积精装、半层整层、二期独栋、会议路演与产业运营适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、基金/科技团队扩租及“近国家会展+近虹桥枢纽+双生态产业服务”一体化决策。

编制对象：三银基金产业园，地址上海市青浦区徐泾镇双联路88号（天山西路延伸段），西虹桥核心、虹桥国际中央商务区辐射带；公开资料列由三银投资集团/上海一通世界（e通世界）体系开发运营，部分渠道列园翼物业或一通世界运营，属“基金+物联网”双生态产业办公园区。  不与其他“三银”“基金园”或非双联路88号载体混淆；A/B/C主楼、二期独栋、产证性质、可租房号以招商中心、运营方、物业及政府主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以chooffice、officelucky、优楼、大虹桥招商等公开招商资料2025—2026年信息交叉校验；市场数据采用仲量联行2026年二季度、世邦魏理仕2026年上半年、戴德梁行2026年二季度公开报告；区域政策以青浦区、西虹桥商务区、虹桥国际中央商务区及长三角一体化公开文件、区科委/金融/人才工作公开指南为准。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、开发运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于青浦徐泾双联路88号，处西虹桥核心、虹桥国际中央商务区西翼，距国家会展中心约1公里、虹桥枢纽约3公里，公开定位“基金+物联网”双生态产业办公，并延伸金融科技、数字经济、资产管理与专业服务。  核心区总建多源列约3.5万—3.6万㎡（产权/竣工资料列35984.68㎡），由A/B/C三栋现代简约玻璃幕墙建筑组成，部分资料列地上约13层、大堂挑高约10米；二期另列独栋/扩展产品，但“总规12万㎡、22栋独栋、6000—20000㎡独栋”等口径差异较大，正式选址按单栋产证重核。

产业逻辑不是通用写字楼，也不是104生产园：它以基金投资、物联网、金融科技为集群，叠加e通世界政策申报、投融资对接、共享会议与智慧运营，对私募/创投后台、FA与资产管理、支付/风控/数据轻研发、物联网软硬件销售与演示、数字经济企业、专业服务业具备适配；对高功率机房训练、危化实验、中试生产、大批量仓储不优先，应比对青浦工业园、市西软件园、松江/嘉定专业载体或104地块。

空间产品方面，多渠道在租样本差异明显：chooffice列在租666—1328㎡、半层起租、整层1328㎡，二期独栋标准层高4.5米；  大虹桥招商列60—3000㎡灵活、172—1328㎡主推、整层1328㎡，部分页面写标准层高3.7米净层高、得房70%—75%；  officelucky列建成2018年、总建3—3.6万㎡、标准层高3.2—3.7米、得房约75%；  优楼独栋页列标准层高3.35米、独栋4.5米/5层/得房70%、6000—20000㎡独栋2.5元起；  低权重房源页列180—1435㎡、层高3.7—4.2米、得房80%样本。  小面积172—366㎡适合基金后台、FA、物联网售前、金融科技小队；666㎡半层适合中型投资/科技团队；1328㎡整层适合基金总部、资管或物联网区域中心；二期4.5米独栋/6000—20000㎡独栋适合需要独立大堂、路演、私密接待的金融机构与科技总部。

机电与配套方面，主源列独立分体VRV空调、24小时自控、按电量计费；  电梯多源列2—3部客梯+货梯，独栋页列4部；  智能化列e-park智慧管理、新风、双银Low-E玻璃、智能楼宇；  配套列共享会议室、路演/同传设备（部分房源页）、24小时健身房、自助洗熨、员工餐厅、Tims咖啡、瑞廷西郊酒店、竹居书吧，周边蟠龙天地、首位奥特莱斯、丰尚国际、福朋/瑞廷等商业酒店。  金融数据、物联网演示、AI轻推理可用VRV+独立机房；高密训练、低延时交易系统、等保机房应单审双路电力、UPS、冷量、网络双运营商、消防气体与客货分离，不把“24小时VRV”视同金融级机房交付。

租金与成本方面，2026样本分多档：chooffice列1.8—3.91元/㎡·天、毛坯/精装可选，物业10元/㎡·月；  大虹桥招商列2—2.5元主推、60—3000㎡，物业10元；  officelucky/优楼直租页列2.5元起、独栋2.5元；  精细房源页列1435㎡精装2.9元、物业15元样本，180—1328㎡其他页2.5—2.8元或2.0—2.5元。  车位多源列约260个、300元/位·月，部分渠道称含新能源预留。  总拥有成本按“日租区间+对应物业+VRV电耗+车位+精装/毛坯装改+共享路演+免租期”折算，不按单页毛日租签约；一期A/B/C与二期独栋、不同交付标准不可横向硬套。

轨道交通方面，多源列17号线蟠龙路站约600—800米、步行5—10分钟；  2号线徐泾东约2公里，部分资料写园区班车接2号线/17号线；  经17号线换2/10/13等可去虹桥、中山公园、静安寺、陆家嘴方向。因A/B/C门号、二期独栋、蟠龙路站出口不同，具体从房号到站点按实测；基金客户去陆家嘴、人民广场、张江应做“17号线+2/10/13”或驾车双模型，不把单站视作直达。

道路交通方面，园区邻天山西路延伸段，接崧泽高架、嘉闵高架（部分资料列入口约1.5公里）、G50沪渝、G15沈海、北青高架；  自驾至虹桥枢纽约3公里/15分钟、国家会展约1公里、崧泽高架至市区/长三角按分时建模。第三方概称“30分钟直达长三角主要城市”属理想路况，正式通勤应按早高峰、进博会时段、G50/崧泽拥堵重新测算。

公交与商务配套方面，周边列1503路、徐泾3路至园区附近，蟠龙天地、首位奥特莱斯、丰尚国际提供商业与接待；  园区自有员工餐厅、咖啡、酒店、共享会议。基金路演、物联网发布会、LP尽调可把“办公+200㎡多功能会议/路演+蟠龙商业+瑞廷/福朋住宿”合并，减少外部酒店依赖。

项目处青浦徐泾西虹桥，东经17号线/崧泽/嘉闵接虹桥核心与市区，南经G50/沪渝接松江、金山与浙江方向，西经青浦新城/长三角示范区接市西软件园、华为青浦练秋湖等创新带，北经北青/嘉闵接嘉定、大虹桥北部。整体属于“国家会展+虹桥枢纽+基金物联网”的服务型产业办公圈，不是制造圈。

从选址逻辑看，本园更适合六类主体：一是私募股权、创投、FOF、家族办公室需要近虹桥、近会展、独立路演与LP接待；二是金融科技、支付风控、财富科技需要VRV自主空调、低时延网络与合规机房；三是物联网、工业互联网、智能硬件企业做售前演示、软件研发与区域销售；四是数字经济、AI应用、数据服务轻团队需要17号线通勤+共享会议；五是专业服务、律所/财税/咨询/人力资源服务基金与科技客户；六是西虹桥企业总部、二期独栋定制、需e通世界政策与投融资对接。若以高密GPU、危化、中试、重载仓储为主，不建议本园。

第一，西虹桥双联路、国家会展与虹桥枢纽邻近。约1公里到国家会展、约3公里到虹桥枢纽、17号线蟠龙路600—800米，对基金路演、物联网展销、外资机构尽调、长三角客户到访具备时间优势；相比市区甲级，可降通勤与接待成本，相比远青浦工业园更靠近枢纽与会展流量。

第二，基金+物联网双集群与e通运营。公开入驻样本列IPG、安能及金融投资、物联网、北斗、数字经济企业，部分渠道称金融/物联网占比超60%、2025年园区企业总产值突破50亿元；  e通世界提供政策申报、投融资对接、产业交流、工商注册、人才与专利服务。对早期基金、物联网初创、金融科技可将“办公+申报+融资对接”合并；但业务合作、LP资源、订单对接以实际协议和在册生态为准，不把名企同在视同固定资源。

第三，172到20000㎡梯度覆盖标准办公与独栋。一期172/366/666/1328㎡满足小队—半层—整层，二期4.5米独栋、优楼独栋6000—20000㎡满足总部定制；  VRV24小时、得房70%—75%（部分房源页80%）、共享会议与路演设备，适合基金从备案小团队扩到整层、再扩独栋，不频繁变更地址。

第四，独立VRV与智慧楼宇降低不确定能耗。相比中央空调计时大楼，VRV按电量自控更适配基金加班、物联网演示、金融科技7×12支持；e-park、新风、Low-E幕墙、智能门禁提升楼宇品质。  但对金融级低时延、等保三级、交易回放、AI训练，仍须单审电力、UPS、冷量、双运营商、气体消防，不把“独立空调”等同机房交付。

第五，租户市场下可谈综合包。2026上海办公楼仍偏租户方：CBRE上半年净吸纳31.6万㎡、空置24.5%、报价237.2元/㎡·月、有效158元/㎡·月；  仲量Q2甲级净吸纳23.2万㎡、CBD6.3元/天、非CBD4.1元/天，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元/天、空置31.7%环比降0.7%；  戴德Q2甲级空置22.5%、日均6.42元作背景。本园1.8—3.91元多档、主推2—2.5元、物业10元样本，可结合免租、装补、VRV电耗封顶、车位配额、独栋定制、共享路演与扩层权谈判；比价看“17号线+国家会展+虹桥+基金物联网运营”的总拥有成本，不单看日租。

基于公开招商资料，园区已披露IPG、安能集团及金融投资、物联网、北斗导航、数字经济等样本；  部分渠道称金融/物联网占比超60%、获虹桥商务区新兴产业孵化基地相关表述。上述仅说明已披露方向，不代表2026年全量在册承租名单；正式尽调以运营方在册租约、工商注册地址、基金业协会/金融合规材料以及招商中心授权为准，不把渠道产值、意向入驻或生态合作视同当前全量承租主体。

对选址企业而言，本园价值在“会展+枢纽+基金物联网服务”而非单纯名企数量：早期创投/FA用172—366㎡精装即入；成长期基金用666㎡半层做投资、合规、IR；物联网用整层做研发演示与售前；金融科技用独立机房区+VRV；区域总部/家办/PE用1328㎡整层或二期独栋，把路演、LP接待、数据机房、投后分离。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招商稿中“税收返还”“最高3年租金减免”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，青浦与西虹桥可衔接虹桥国际中央商务区双创服务、孵化器、路演平台与e通世界创业辅导、投融资对接；基金类初创可按中基协备案辅导、项目打磨、概念验证和早期成果转化服务合规推进，不按企业税收增量返利。

科技政策方面，青浦及市、区科技创新政策覆盖数字经济、物联网、人工智能应用、工业软件、集成电路设计协同等方向，提供高企、科技型中小企业、专精特新、企业技术中心、创新平台与科技项目申报服务；物联网软硬件、金融科技轻研发、AI应用可按项目评审申报，不按当年税额返奖。高密训练、等保机房、跨境数据传输应单独审电力、网络、安全与合规，不以普通办公日租视同研发交付。

人才政策方面，青浦及上海人才政策可衔接高层次人才、留学回国、青年人才、金融与科技复合人才安居、落户与居住证积分咨询；园区运营可提供人才公寓/住宿信息、招聘与培训对接。具体待遇按人才分类、实际用工地及官方指南执行，不与单个企业纳税额挂钩，不替代政府人才安居审批。

产业政策方面，西虹桥/虹桥国际中央商务区支持总部经济、金融科技、会展商务、数字经济与专业服务；青浦长三角一体化节点可衔接市西软件园、华为青浦练秋湖、长三角协同创新资源。企业按行业归口申报总部、科技项目、产业平台、知识产权与人才引进，以项目制服务替代税收返利，不承诺固定扶持金额。

问：三银基金产业园地址和是什么类型园区？

答：青浦徐泾双联路88号，西虹桥核心、虹桥国际中央商务区辐射带；三银/e通世界体系运营，A/B/C三栋产业办公+二期独栋，核心总建约3.5—3.6万㎡（竣工资料35984.68㎡），定位基金、物联网、金融科技、数字经济与专业服务。不等同于104厂房、普通甲级或会展中心办公楼。

问：可租面积怎么选最省事？

答：172—366㎡适合基金后台/FA/物联网小队，666㎡半层适合中型投资或科技团队，1328㎡整层适合基金/资管/物联网区域中心，二期4.5米独栋及优楼独栋6000—20000㎡适合总部定制；不同渠道还列60—3000㎡、180—1435㎡等样本，最终以招商中心空置表为准。

问：1.8、2.5还是3.91元，哪个是真价？

答：不同楼栋/装修并行：chooffice1.8—3.91元、物业10元；大虹桥主推2—2.5元、物业10元；优楼独栋2.5元；精细房源1435㎡精装2.9元、物业15元样本。总拥有成本加VRV电耗、车位300元、装改、路演会议、免租，不按单页毛日租签约。

问：17号线蟠龙路到底多近，去陆家嘴/张江怎么走？

答：多源列600—800米、步行5—10分钟；2号线徐泾东约2公里，园区有班车样本。去陆家嘴走17换2/10，去张江走17换2/9或人民广场换，去虹桥步行/驾车3公里；具体门号到蟠龙路各口实测，不把“近虹桥”视同全市直达。

问：层高3.2、3.35、3.7还是4.5米，得房多少？

答：渠道冲突：officelucky列3.2—3.7米、得房75%；大虹桥列3.7米净层高、得房70%—75%；优楼主楼3.35米、得房70%，独栋4.5米；精细房源列3.7—4.2米、得房80%。基金大屏、物联网样机、路演挑高应拿单栋竣工图，不默认全园统一。

问：金融科技、低时延交易、AI轻推理能用VRV楼吗？

答：VRV独立24小时适合办公、演示、加班与轻机房；但低时延交易、等保三级、AI训练、大容量存储要另审双路电力、UPS、冷量、双运营商、气体消防与客货分离，不把“独立空调/智慧楼宇”视同金融级机房。

问：基金、物联网小团队入驻有什么产业服务？

答：e通世界及园区列政策申报、投融资对接、共享会议/路演、工商注册、专利与人才服务；西虹桥/青浦可衔接孵化、科技项目与人才安居指南。备案、融资、订单以实际协议为准，不承诺税收返补或保募资。

问：和市西软件园、青浦工业园、南大、美兰中心怎么比？

答：三银偏双联路17号线+国家会展+虹桥，基金/物联网/金融科技轻办公与独栋；市西软件园偏青浦新城软件与数字研发；青浦工业园/104偏制造中试；南大偏整体科创与数字总部；美兰中心偏7号线上盖TOD与医药/外贸。重中试选工业园，重软件平台选市西，重基金路演选三银。

问：2026上海商办/产业园市场适合签三银吗？

答：CBRE上半年空置24.5%、有效158元/㎡·月，仲量Q2甲级CBD6.3/非CBD4.1、产业园3.3元/天且净吸纳20.5万㎡，戴德Q2甲级空置22.5%/6.42元作背景；  三银1.8—3.91元多档、17号线+会展+VRV，可谈免租、装补、独栋定制、路演配额与车位。比价看“虹桥会展+基金物联网运营+独立空调”总拥有成本，不单看日租。

问：整层或独栋基金总部如何控风险？

答：先取A/B/C/二期产证、竣工消防图、VRV机型与电量计费、双路电力余量、机房承重与冷量、客货梯、260车位清单、空置表；再按投资/合规/IR/IT/路演做3年成本。合同写免租期、装修复原、金融机房审批、等保网络、访客车位、LP路演权及扩层/扩栋优先权。

三银基金产业园的核心判断为“双联路88号、徐泾西虹桥、三银/e通世界运营、核心总建约3.5—3.6万㎡（35984.68㎡竣工口径）、A/B/C约13层多源、17号线蟠龙路600—800米、国家会展约1公里、虹桥约3公里、标准层1328㎡/半层666㎡、可租172—3000㎡一期+6000—20000㎡独栋二期、层高3.2/3.35/3.7/4.5米多源、VRV24小时、物业10元/部分15元、1.8—3.91元多档、基金+物联网定位”。在2026年上海甲级空置约22%—25%、有效租金继续下行、非CBD约4.1元/天、产业园约3.3元/天且租户议价延续的背景下，  本园不宜只按日租比较：FA/早期基金应核172—366㎡精装、17号线通勤、VRV与共享路演；成长期PE/物联网用666—1328㎡做投资/研发/售前分离；金融科技单审独立机房、双路由、UPS与等保；区域总部或家办可谈二期4.5米独栋/6000—20000㎡，把LP接待、投后、合规、数据机房分层，并用西虹桥总部、青浦科技与人才政策做合规服务包。

对高密GPU、危化、中试、重载仓储不优先，转青浦工业园/市西软件园/104载体；对7×24低时延交易，应核双路电力、冷量、网络、气体消防，必要时只留投资/合规前台、机房托管虹桥第三方IDC。风险方面需关注四点：一是3.5/3.6万㎡、12万㎡总规、22栋独栋、13层/5层独栋、层高3.2—4.5米、得房70—80%、租金1.8—3.91元、物业10/15元多源冲突，必须以单栋产证、机电图、空置表及招商中心书面交付函为准；二是17号线600—800米与2号线徐泾东2公里、班车口径不一，具体门号需实测；三是VRV、e-park、路演设备、金融机房涉及电力与等保，broker日租不替代合规交付；四是西虹桥、国家会展周边、市西软件园、青浦新城同期办公供给增加，长租整层/独栋应写免租、装补、机房审批、路演配额、访客车位及扩层优先权。整体看，本园在“17号线+国家会展+虹桥+基金物联网双生态”场景中具备西虹桥性价比，但重研发机房、重中试或纯强CBD接客团队应做市西软件园、陆家嘴/静安、南大、美兰中心替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于三银基金产业园公开资料（chooffice、officelucky、优楼、大虹桥招商等第三方招商信息）、青浦区及西虹桥/虹桥国际中央商务区公开政策、第三方办公楼与产业园市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、配电、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商、招商中心、运营方、物业、金融/科技/人社等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、基金备案、金融牌照、等保合规或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。