报告用途：本文件用于上海市黄浦区锦和越界世博园办公、设计创意、品牌展示、专业服务与轻研发租赁选址评估，服务企业面积测算、老旧厂区改造楼宇技术核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在黄浦世博滨江、城市最佳实践区布局建筑设计、室内与时尚设计、品牌咨询、文化科技、专业服务、金融科技轻量研发、医疗美学与展示型总部的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用黄浦区投资上海城市更新公开资料、锦和越界公开渠道及第三方租赁信息；交通采用地铁4/8号线西藏南路、13号线世博会博物馆站及黄浦公交公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用黄浦区世博地区浦西片区科创工作、民营科创与人才服务公开文件。具体楼层、可租面积、机电、证书及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

锦和越界世博园位于黄浦区半淞园路388号，地处世博浦西城市最佳实践区，前身为南市发电厂，2010年上海世博会期间作为城市最佳实践区载体，后经城市更新改造为集艺术、设计、社交、休闲与办公于一体的创意产业园区。 公开资料记载园区建筑面积约5万平方米，由多栋低多层更新建筑组成，保留电厂工业元素与世博艺术创意遗存，配套中央庭院、餐饮、健身、艺术展示与公共活动空间。

园区主导方向以建筑设计、室内设计、时尚设计为主，同时承接品牌咨询、文化创意、专业服务、总部办公与展示型商业。第三方租赁渠道常将其描述为7栋独立建筑、楼层2至4层不等、标准层高约4.35至6.95米，但是否全部可租、各栋消防与机电条件、可分割面积均以单栋竣工图和物业清册为准。 对需要高层甲级大平层、24小时机房、重型实验、高等级生物安全或大体量生产的团队，应另行比对黄浦新建写字楼、徐汇滨江、大零号湾、张江或专业医械/数据中心，不把“创意园”通用名称等同全品类研发资质。

项目更适合“设计总部＋品牌展示＋客户接待＋轻量办公＋艺术商业协同”的混合使用。建筑设计、室内设计、时尚与家居、品牌咨询、专业服务、文化科技、金融科技展示型团队可重点踏勘；大规模智算、GMP医疗、整车测试、危化仓储不优先。

建筑与规模方面，公开资料记载总建面约5万平方米。 第三方渠道记载7栋包括B4-1、B4-2、B4-3、C2、B3-A、B3-B、B3-C，楼层2至4层，标准层高4.35至6.95米，部分一层约5米、局部二层大空间约7米，得房率约66%至76%。 正式租赁应逐栋取得建设工程规划许可、竣工验收、产权或交付资料、各栋可租清册、核心筒/公共走道图与消防分区，不把“5万平方米总体量”直接等同于可租办公面积。

机电与空调方面，第三方渠道记载办公区采用VAV中央空调，开放时间常见为周一至周日8:00至22:00，并配置多运营商网络。 对建筑设计渲染、室内设计材质库、时尚品牌三维展示、文化科技多媒体、金融科技轻量数据演示等团队，应重点复核空调是否支持非工作时间加时、机房是否独立冷源、UPS与双路供电情况、弱电双路由、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统。老旧电厂改造楼宇的机电容量按原始功能重构，不能以“中央空调”通用词替代逐栋电气图纸。

电梯与垂直交通方面，第三方资料提及三菱电梯，B4-1约3部、B4-2约2部，其他楼栋按单元配置。 低多层创意园垂直压力小于高层甲级，但设计样品、家居展具、艺术装置、会议布展会产生货梯与卸货需求，签约前应核货梯吨位、卸货平台、限高与夜间施工规则。

车位与配套方面，第三方资料记载周边/当代馆地下约280个车位，社会停车场与当代馆地下月租报价存在差异，临停按园区规则执行。 具体员工月租、访客车位、充电比例、无障碍车位以物业最新台账为准。园区配套公开资料含餐饮、健身、医疗、酒店、博物馆、画廊等， 但商业营业时间、会议活动承接、艺术空间共用与办公大堂隔离应写入租赁附件。

绿色与文保方面，项目保留工业遗存与世博雕塑，公开资料提及低碳环保理念、绿化覆盖率约30%。 老旧改造可能涉及历史建筑保护、外立面变更限制、结构加固验收与能耗改造约束；对ESG、碳披露、文化场馆协同要求高的租户，应取得结构安全报告、节能改造证明、消防性能化验收与年度能源台账，不把“工业风”“低碳园区”等宣传语替代合规文件。

轨道交通方面，园区至地铁4号线、8号线西藏南路站公开距离约600至830米，步行口径因门岗与楼栋不同可有差异； 13号线世博会博物馆站亦在周边，可衔接世博滨江与市区路网。 4号线可环线接9/10/12等方向，8号线可接人民广场、曲阜路、沈杜公路方向，13号线可接南京西路、静安寺、张江、金沙江路等方向。设计、品牌、专业服务企业应按员工住址分群测算到外滩、南京西路、淮海路、徐汇滨江、张江、虹桥的全程时间，不采用单一中介步行数。

道路与滨江方面，半淞园路、西藏南路、中山南一路、内环与打浦路隧道共同组织机动车动线，滨江区域可衔接世博文化轴与浦东世博、前滩方向。对客户接待频繁的建筑设计、时尚品牌、文化艺术、金融科技展示团队，滨江形象与低多层院落优于高层写字楼的访客体验；但老城区高峰期西藏南路、中山南一路、内环匝道仍可能拥堵，样车/大件展品运输应单独预约卸货。

公交与慢行方面，周边公开公交资源可包括18、96、318、454、715、969、974等线路，具体站位到各栋需现场核实。 世博滨江步行道、当代艺术博物馆与城市最佳实践区公共空间可承接客户参观、品牌快闪与团队活动；标准工时团队可构建“4/8号线西藏南路＋13号线世博馆＋公交接驳＋滨江步行”的通勤方案，倒班、机房运维与活动布展单独预留货客分流。

整体交通评价为“4/8号线西藏南路双轨＋13号线世博馆滨江节点＋内环/中山南/打浦路隧道机动车网络＋世博公共文化慢行”。相比陆家嘴/南京西路高层甲级，其优势在低密度创意形象、滨江接待与设计产业邻居；相比远郊产业园，其优势在中心城客户到访与外资/品牌资源，但单体高层可扩租面积有限。

项目处黄浦世博滨江、城市最佳实践区，属于黄浦“世博地区浦西片区”科创与产业更新范围。黄浦区将世博浦西片区纳入金融科技、数字科技、生命健康与科创服务布局，其中城市最佳实践区周边推进金融科技生态社区、科技会客厅、人工智能与专业服务协同。 外滩金融集聚带、南京东路—人民广场文化演艺、新天地—淮海中路商业商务共同构成黄浦产业外溢圈。

对锦和越界世博园的适配可分层。建筑/室内/景观设计、时尚与家居品牌可利用低多层院落、展示空间与滨江客户动线；品牌咨询、公关、影视后期、文化科技可利用艺术配套与公共活动流量；专业服务、法律/财务/咨询轻量团队可利用中心城通达性与外滩金融客户邻近度；金融科技企业可落展示、研究、合规与产品演示，但高密交易机房、低延迟专线应单独核机电与等保；生命健康与医疗美学可落品牌、咨询、展示与轻量办公室，临床、GMP、高等级生物安全应外比专业载体；人工智能可落设计生成、内容审核、金融风控模型轻量推理，大规模训练应比专用数据中心。

若企业同时需要临床研究、转化医学、概念验证或金融科技联合实验室，可评估黄浦世博科技会客厅、外滩FTC、复旦相关金融/转化合作平台及张江/大零号湾专业资源， 不要求本创意园独立完成全部重资产实验。

第一，世博滨江工业遗存与低多层创意总部。约5万平方米、保留电厂结构与世博元素，中央庭院、退台与多栋独栋组合，适合设计、时尚、品牌、文化科技做“总部＋展示＋接待”。相比高层甲级标准化楼层，其空间辨识度更高；相比纯商业写字楼，其艺术公共活动对品牌传播更有支撑，但改造楼栋的机电与结构约束也更高。

第二，建筑设计、室内与时尚设计产业邻居。公开主导产业明确为建筑设计、室内设计、时尚设计， 可形成设计供应链、材料展示、品牌家居、艺术装置与客户联合打样的小生态。对需要高频看样、布展、客户到访的设计型总部，低多层独栋优于高层格子间。

第三，4/8号线与13号线滨江双通勤。西藏南路双轨接内环与核心CBD，13号线世博馆接滨江与张江/南京西路方向，外滩、淮海、人民广场、徐汇滨江均在一至两次换乘内。对设计、品牌、专业服务、金融科技展示型团队，客户到访与面试招聘成本低；对纯后台、夜班客服、高密机房则不是最优。

第四，艺术商业与公共活动协同。园区配套含当代艺术博物馆邻近资源、TeamLab等公开艺术机构、餐饮健身、酒店画廊与创意市集。 品牌发布、设计周活动、时尚快闪、金融文化沙龙可借力公共流量；但活动噪声、访客高峰、商业与办公隔离、艺术品安保应写入物业规则，不把“艺术园区”替代企业自身安防与合规。

第五，黄浦世博科创与专业服务政策半径。世博浦西片区建设科技会客厅、金融科技集聚、人工智能与转化医学服务， 黄浦专业服务与创业孵化体系可对接设计、文化科技、金融合规、医疗咨询等轻总部。对中小设计机构、品牌科技初创、专业服务工作室，可把“空间租赁＋概念验证/科技会客厅＋创业大赛与人才服务”合并为落地路径，但所有支持以官方年度指南为准，不与税收挂钩。

优势侧：半淞园路388号世博滨江、约5万平方米工业遗存更新、低多层多栋、设计/时尚/品牌/专业服务定位，4/8号线西藏南路与13号线世博馆双轨道，邻当代艺术博物馆与世博文化轴，适合建筑设计总部、室内与景观、时尚家居品牌、品牌咨询、文化科技、专业服务、金融科技展示及医疗美学办公。

约束侧：低多层更新项目单栋可扩租面积小于高层甲级，连续整层扩租受7栋总量与头部租户限制；VAV若仅8:00—22:00开放，渲染农场、金融演示、文化科技直播、AI推理需要加时或独立冷源；老旧电厂改造可能存在结构荷载、历史风貌外立面限制、消防性能化特殊要求，重型样品、大尺寸装置、家居库存应前置核货梯与卸货；第三方租金、物业、车位报价差异较大， 所有成本以权属方书面清册为准；设计/时尚涉及的化学品、涂料小样、摄影灯光、布展物料应单独做安环与消防评估。

选址建议：建筑设计、室内/景观、时尚与家居、品牌咨询、文化科技、专业服务、金融科技轻量研发与展示、医疗美学品牌办公优先；超大规模智算、金融低延迟交易机房、GMP医疗、转化医学实验室、危化仓储、整车与重型制造不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、已超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告将TMT、贸易制造、专业服务、金融列为核心需求，传统核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对锦和越界世博园的启示：项目属黄浦世博滨江更新型创意办公，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把可租栋层、设计/品牌/会议机电加时、VAV加时费、艺术商业共享、车位、装改、文保结构与免租期合并为三年有效成本。2026年核心城写字楼筑底修复，设计、专业服务、文化科技有升级置换需求；但老厂改造供给稀缺、滨江形象溢价与机电扩容成本并存，租户应把“扩租权＋结构/消防尽调＋世博科创与专业服务政策”一并谈判，不单看日租挂牌。

公开权威资料记载，园区主导设计产业，代表/头部企业包括捷得咨询（上海）有限公司、汉斯格雅卫浴产品（上海）有限公司、上海百赫服饰有限公司等，能够反映建筑设计、卫浴/家居设计、时尚服饰三类邻居生态。 第三方租赁资料还提及上海当代艺术博物馆、TeamLab无界美术馆、耐克体育、Molteni&C，以及念相品牌设计、美泽医疗、Herman Miller展厅、美兆体检、有在酒店等机构或商户。 其中当代艺术、TeamLab偏公共艺术与配套，耐克/Molteni/Herman Miller偏品牌展示，念相/美泽等属第三方渠道列举，是否当前在租应以物业最新名单核实。

对设计、时尚、品牌、专业服务企业，建议把“同园已入驻设计/家居/服饰＋世博滨江艺术机构＋外滩金融专业客户”分为三层生态：本园可日常协同，世博文化轴提供客户活动，外滩/淮海提供金融与商业总部资源。不把第三方招商稿的历史名单直接等同于2026年全量出租率或行业占比。

创业政策：通过黄浦“一网通办”、区就业促进与黄浦科创集团等渠道提供创业孵化、项目路演、企业注册、知识产权与创投资源对接。区内“燃创黄浦”等创业赛事、黄浦创卡、创业指导中心可服务早期设计、文化科技、金融科技、人工智能与专业服务团队； 具体工位、赛事奖金、孵化入驻以当年官方指南为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注科技信贷、政策性担保、成果转化与孵化器对接，不承诺固定资金比例。

科技与AI政策：黄浦世博地区浦西片区推进科技会客厅、金融科技生态社区与“2+1”科创体系，覆盖以金融科技为代表的数字科技、临床研究服务与药械流通贸易类生命健康、以及科创服务业； 区科经类政策提供概念验证、共性技术平台、新型研发机构、人工智能应用与金融科技场景支持， 转化医学、脑机接口等按区级专项申报。建筑设计AI、文化内容生成、金融风控模型、医疗美学数据合规可关注场景验证、联合实验室与孵化器，不承诺固定补贴比例。

人才政策：黄浦打造“门楣之光·黄浦人才”品牌，完善人才工作“1+X”政策，提供人才服务、安居、医疗与重点人才联系机制； 创业领域通过黄浦创卡、导师辅导、高校合作与赛事通道服务青年团队。 设计、AI、金融、转化医学、专业服务企业可按岗位序列对接高层次人才引进、青年工程师、就业见习与安居服务；具体认定、公寓与落户以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：黄浦专业服务业政策覆盖咨询与调查、商务管理、人力资源、法律服务、工程与规划、科创服务等方向，提供产业链培育、专业服务生态与环球服务枢纽支撑； 世博浦西片区引入总部型、龙头与平台机构，建设金融科技、人工智能、生命健康与专业服务协同载体。 所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“注册落地—概念验证/科技会客厅—人才引进—创业孵化与专业服务”作为非税收服务路径。

问：锦和越界世博园适合哪些企业？

答：更适合建筑设计、室内与景观、时尚家居、品牌咨询、文化科技、专业服务、金融科技展示型办公、医疗美学品牌与轻量AI内容团队。若以超大规模智算、低延迟金融交易机房、GMP医疗、转化医学实验室、危化仓储或重型制造为主，应分别比对专用数据中心、核心金融机房、张江/大零号湾医械园、专业实验室或远郊产业载体。

问：半淞园路388号与地铁怎么走最合理？

答：公开资料到4/8号线西藏南路约600至830米，13号线世博会博物馆站周边可达； 4号线环线接9/10/12，8号线接人民广场与浦东方向，13号线接南京西路、静安寺、张江。设计、品牌、专业服务团队应按员工住址分群实测西藏南路步行、世博馆换乘与公交接驳，不把单一800米口径作为全园通勤结论。

问：5万平方米7栋低多层如何选？

答：第三方资料将楼栋列为B4-1、B4-2、B4-3、C2、B3-A/B/C，2至4层，层高4.35至6.95米； 但各栋可租面积、消防、结构荷载、VAV分区、货梯与卸货不同。设计总部选大空间与展示动线，品牌选临庭院与商业相邻栋，专业服务选小分割高得房，金融/AI轻量团队单独核机房与加时，不把总体量平均到单栋。

问：设计渲染、品牌三维和AI内容机电核什么？

答：重点核双路供电或增容、UPS、VAV加时、独立机房冷源、弱电双路由、新风过滤、消防气体、等保物理隔离。渲染与多媒体重GPU散热，品牌三维重存储与审片网络，AI内容审核重审核日志与访问隔离；老旧改造楼应做峰值用电和消防性能化复核，不把“中央空调”替代机房容量。

问：文化艺术活动和客户发布怎么落地？

答：园区有中央庭院、艺术配套与世博公共空间， 应提前确认活动审批、卸货、展具进出、噪声、访客动线与商业营业时间。大型时装发布、设计周快闪可与当代艺术、TeamLab等世博文化资源联动；高价值展品要单独核安保、保险、温湿度与消防报批。

问：2026年世博滨江办公租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级全市6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米； 仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元。 本园为更新创意办公，应把物业费、VAV加时、车位、装改、文保结构补强、活动空间与免租期合并为有效租金，不单看中介日租区间。

问：与南京西路/外滩甲级、徐汇滨江相比优劣势？

答：本项目优势在低多层院落、工业遗存形象、世博滨江客户动线、设计/时尚邻居与外滩金融近距；南京西路/外滩优势在高层标准、机电24小时与金融集群；徐汇滨江优势在文化传媒与江景大平层。纯后台、交易机房、大批量扩租不优先本园，品牌设计、专业服务、文化金融展示更匹配。

问：金融科技企业能落哪些功能？

答：可落研究、合规、产品演示、客户教育、数据可视化与轻量模型；低延迟交易、行情专线、双活机房不放在普通办公区。应核等保、访问控制、UPS、独立冷源与外滩FTC/世博金融科技生态对接， 监管报文与敏感数据按金融合规和物业物理隔离要求设计。

问：医疗美学和生命健康如何适配？

答：品牌咨询、医生集团办公室、医美产品展示、真实世界数据合规可评估；临床治疗、无菌制剂、细胞基因、GMP不优先。黄浦有转化医学、脑机接口与临床研究服务政策， 但实验与注册环节应外比专业医械/临床平台，不在本园常规办公完成。

问：老旧电厂改造尽调最怕什么？

答：三类风险最需前置：一是结构与历史风貌限制，外立面、荷载、加层、大洞口变更可能受审批约束；二是消防性能化，低多层多栋、中央庭院、艺术空间混合使用需逐栋验收；三是机电扩容，VAV时长、供电余量、机房冷源、货梯吨位若不足，会通过装改成本抵消滨江低租金优势。所有结论以竣工图、结构报告、消防意见与物业原件为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，锦和越界世博园的核心价值在于“半淞园路388号世博滨江、约5万平方米南市发电厂—世博城市最佳实践区更新、低多层7栋院落、建筑设计/室内/时尚设计主导、4/8号线西藏南路与13号线世博馆双轨道、邻当代艺术与世博文化轴”。对建筑设计总部、室内与景观、时尚家居品牌、品牌咨询、文化科技、专业服务、金融科技展示及医疗美学办公，其“创意形象＋滨江接待＋设计产业邻居＋黄浦世博科创与专业服务”组合优于高层标准化写字楼；对超大规模智算、低延迟交易、GMP医疗、危化重装或大体量生产，则应另选专业载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米； 仲量CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，产业园空置31.7%、租金3.3元。 本园若提升去化，应以“分栋可租清册＋设计/品牌/金融/AI机电加时清单＋西藏南路与世博馆接驳＋黄浦科技会客厅、概念验证、专业服务与人才创卡包”替代单纯日租竞争；租户若只追求高层大平层或24小时交易机房，不优先本项目。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标楼栋取得产权、竣工、结构、消防、VAV、供电、可租面积与绿色/文保原件，不把5万平方米总体量或第三方7栋参数直接等同可租设计面积；二是将渲染/AI/金融演示加时、活动卸货、中央庭院使用、车位与装改结构补强合并为三年总拥有成本；三是将黄浦世博浦西科创、概念验证与科技会客厅、专业服务业、人才“门楣之光”及创业赛事按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以纯生产、重算力或高等级生物安全为核心，应在黄浦之外并列比对徐汇滨江、张江、大零号湾、临港或专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于黄浦区投资上海城市更新公开资料、锦和越界/越界世博园第三方参数资料、4/8号线西藏南路与13号线世博馆交通公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、黄浦区世博浦西科创/民营科创/人才与专业服务公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色与文保证书、已入驻名单、设计/金融/医疗/AI特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。