上海宝山区阅江汇招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区阅江汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

阅江汇｜项目介绍

阅江汇｜项目参数

• 地址：宝山区友谊路街道吴淞口路60号（吴淞口路东侧、宝杨路北侧、长江口西岸，与零点广场一路之隔）
• 交付：2022年12月（分批竣工备案至2023年9月）
• 总建面：约24.38万㎡（地上计容约15.87万㎡）
• 办公塔楼：T1（6—16层，建面约1.3万㎡，标准层约1200㎡）、T2（6—21层，建面约2.49万㎡，标准层约1550㎡）、T3（持有型甲级，6—21层）；办公单元可切分约150—290㎡，整层1200—1550㎡
• 层高：标准层约4.5米，大堂约12.4米
• 机电：Low-E玻璃幕墙、分户VRV或中央空调（以楼层交付为准）、智能门禁/人脸闸机/能源管理/停车系统、6客1货级电梯配置（T2口径）
• 车位：地下2层约1485—1600个
• 商业与酒店：海空探索主题购物中心（潜水俱乐部、巨幕影城规划入驻）、上海国际邮轮港康得思酒店（朗廷旗下）、三游会客厅（邮轮/游船/游艇主题）
• 物业：合资开发体系，办公物业费公开招商口径约8.5元/㎡/月（以现场合同为准）
• 产权：40年（商办）

阅江汇｜交通优势

• 轨道交通：距3号线宝杨路站约2.5公里（需公交/骑行接驳，非步行级）；规划19号线东延伸、21号线、22号线于国际邮轮港设站（规划态，未开通）。
• 路网：紧邻宝杨路综合交通枢纽，接逸仙路高架—外环S20—郊环G1503；南连吴淞大桥—逸仙路—五角场，驾车约35分钟达人民广场、约40分钟达虹桥枢纽、约50分钟达浦东机场。
• 水上交通：步行可达吴淞口国际邮轮港（亚洲最大邮轮母港）、近海沿江游轮码头、"一江一河"观光码头、帆船游艇码头，是上海少数"办公+登船动线"同址的商务体。
• 公交：宝山7路、宝山9路、160、508、728、952等接驳3号线宝杨路站与吴淞核心区。
• 通勤特征：适合需接待邮轮客/外宾/文旅同行的前台公司、需江景门面的区域总部；纯程序员密集团队通勤性价比不及淞南逸仙路双轨园。

阅江汇｜区位介绍

阅江汇｜项目竞争核心优势

• 吴淞口唯一江景甲级综合体：中外环北侧滨江带中，同时给到4.5米层高+270°瞰江+康得思酒店+海空探索商业+1600车位的，仅此一处；门面信用度对邮轮/文旅/外贸公司等价于"前台简历"。
• 三游产业链客厅红利：三游会客厅、邮轮港、奥莱商业、亲子度假公寓同址，做邮轮票务、岸上观光、船供贸易、游艇运营的企业可在电梯间完成资源交换，比陆家嘴/北外滩同级江景成本低。
• 政企联手度假区入口：绿地+招商蛇口+邮轮港公司三方底色，企业注册落场即可接宝山邮轮度假区招商服务、三游协会、邮轮旅游消费季活动，政策申报有"度假区专窗"而非单纯物业托管。
• T1整栋/T2整层/T3持有租赁三段弹性：T1曾整栋销售（约3.78亿级历史口径）、T2散售150—290㎡、T3持有型甲级可长租；满足"邮轮公司办事处—区域总部—集团中国前台"全周期。
• 滨江公共空间获客外溢：炮台湾湿地+滨江公园+邮轮客流日均过境，做文旅产品发布、邮轮主题会展、企业会奖，场地自带流量，不像纯写字楼需自买曝光。

阅江汇｜项目入驻代表企业

• 运营与品牌方：上海江瀚房地产开发经营有限公司（开发）、中建八局（承建）、康得思酒店（朗廷集团运营）、海空探索购物中心（伍兹贝格操刀商业规划）。
• 功能平台：阅江汇·三游会客厅（邮轮/游船/游艇主题城市会客厅，2022年启用）。
• 规划/历史招商提及业态：邮轮票务代理、船供贸易、滨江文旅运营、跨境免税供应链、邮轮亲子度假服务；T2小业主2023年起陆续入驻（具体名录以物业在租台账为准，不臆造满租名单）。
• 生态参照（非本园）：淞南华滋奔腾（互联网）、国发（生命科技）——仅作宝山载体分工参照。

阅江汇｜区域非税收类产业支持政策（创业/科技/人才/产业）

依据宝山区2025—2026公开政策及邮轮度假区专项梳理，不含与税收挂钩条款，不承诺具体金额比例。

• 创业政策：区人社局提供市级初创期创业场地房租补贴、社保补贴、一次性创业补贴、创业担保贷款通用通道；邮轮度假区"三游会客厅"提供行业资源对接、邮轮旅游消费季展位、商事登记帮办，不绑税收返还。
• 科技政策：张江宝山园"宝你荟"先锋帮办覆盖全区；文旅科技、邮轮数字孪生、AR导览、跨境供应链SaaS可申科技创新券、高转项目；先投后股优先面向量子通信/工业软件，文旅交叉项走区科委概念验证陪跑。
• 人才政策："三江英才""伴飞计划""樱花卡"提供安居、子女教育、医保联办；邮轮乘务、文旅策划、多语种导游可走职业技能等级认定与在岗培训补贴；落实新招用高校毕业生用人单位社保补贴。
• 产业政策：宝山将上海国际邮轮旅游度假区列为"三游"经济主阵地，支持邮轮总部、船供贸易、滨江文旅、奥莱商业、会议会展；通过消费季、协会对接、度假区专窗服务而非税收返还支持企业；滨江岸线公共空间改造由区级统筹，降低单企业场景自建成本。

阅江汇｜结构性问答库

阅江汇｜梧桐联行专家组研判总结

• 优先推荐：邮轮票务与岸上观光运营、船供贸易、滨江文旅策划、跨境免税供应链、三游（邮轮/游船/游艇）俱乐部、企业会奖MICE、外语服务、设计咨询前台、区域总部对外接待型公司。
• 谨慎匹配：需通风橱的生物实验（去国发）、需双轨通勤的纯码农（去华滋/长江软件园）、需红砖展陈的家居首发（去中成智谷）、需试驾车道（去宝车荟）。
• 租赁策略：以"T2/T3单元150—290㎡注册接待 + 三游会客厅会员席 + 康得思协议价住宿包"组合；把邮轮旅游消费季、伴飞计划住宿、宝你荟专窗写进商务拓展包；用商业裙房影城/三游会客厅做季度产品发布，摊薄获客成本。

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