上海虹口区百空间马登仓库招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-21 浏览次数：2 来源：上海创意产业园区网

上海虹口区百空间马登仓库招商中心招商租赁综合评估报告

上海虹口区百空间马登仓库招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻上海虹口北外滩板块的文化创意、数字内容、专业服务、科技文创融合类企业提供客观载体评估与选址决策参考。

编制对象：上海市虹口区杨树浦路147号百空间·马登仓库（以下简称“本项目”）。

数据时效：市场数据截至2026年二季度，政策信息引用虹口区2025—2026年公开发布内容。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

百空间马登仓库项目介绍

本项目位于虹口区杨树浦路147号，原身为1929年英籍建筑师马登设计的英商茂泰洋行仓库，1963年收归国有后称提篮桥仓库，2019年由百联资控完成保护性改造升级。建筑为20世纪30年代早期现代主义工业风格，保留钢筋混凝土梁架、钢制横窗与原外立面线脚，现为虹口区文物保护单位、上海市市级文创园区，定位为集办公、商业、文化展示于一体的历史建筑活化载体。

百空间马登仓库项目参数

总建筑面积：约16,212平方米
建筑层数：地上7层
标准层高：3.7米
竣工/改造年：1930年始建，2019年改造完工
物业顾问：第一太平戴维斯
物业费：约20元/平方米/月
空调系统：VRV分体空调，24小时独立控制
电梯配置：客梯4部
车位数量：约83个
网络运营商：电信、联通、移动
租赁面积段：含小型独立办公室（十余平方米起）至整层千余平方米空间，支持精装与简装交付

百空间马登仓库交通优势

轨道交通：步行约5—7分钟至地铁4号线杨树浦路站，距12号线提篮桥站约700米。
道路通达：紧邻杨树浦路，经大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道快速衔接陆家嘴、人民广场、浦东机场方向。
公交配套：周边25路、137路、155路等多条公交线路覆盖。
区位通勤：距北外滩国际客运中心及白玉兰广场商务集群车程5分钟内，至陆家嘴约10分钟车程。

百空间马登仓库区位介绍

项目处于北外滩核心边缘与提篮桥历史风貌区交汇带，属“外滩—陆家嘴—北外滩”黄金三角辐射范围。北外滩板块2026年一季度以15%占比位列上海新租需求首位，航运、金融、TMT、专业服务形成集群；本项目兼具滨江工业遗存气质与市级文创园区身份，承接文创、内容经济、设计、律所、咨询及中小科技团队的外溢需求。

百空间马登仓库竞争核心优势

历史建筑稀缺性：市级文创园区+区文保单位，企业入驻具备品牌叙事与空间辨识度，区别于普通甲级写字楼。
成本性价比：当前市场报价约5.0—6.0元/平方米/天，低于北外滩超甲级标杆（6—10元/平方米/天），在保留滨江区位的同时控制租金支出。
空间柔性：层高3.7米、框架结构保留，支持从单人工作室到整层企业总部灵活分割，适配初创—成长型团队。
运营服务：第一太平戴维斯物业+百联资控资源背书，园区配套商业与文化展示空间，形成“办公+展示+接待”复合场景。
产业生态协同：与北外滩航运金融、国际法律服务港、数字内容产业政策形成错位互补，而非同质化竞争。

百空间马登仓库入驻代表企业

新加坡IGG游戏公司（全球游戏发行与研发）
上海网络优质博主发展服务中心（6000余平方米，集聚MCN、直播机构与优质创作者）
百联集团相关配套主体
文化传媒、工业设计、建筑事务所、咨询服务类中小企业集群

虹口区非税收类产业扶持概况（不涉及税收挂钩优惠）

创业政策：留学人员创新创业基地提供创业见习、首次创业补贴、创业带动就业补贴、孵化场地费补贴及“免申即享”经办服务；留创园对优质项目给予评审制资金扶持与落地服务。
科技政策：对集成电路设计、生物技术等领域实施融资支持与关键技术攻关资助；“虹口秒贷”以专利与研发投入数据授信，提供政策性贴息与担保贷款联动。
人才政策：“菁英100”青年计划、STEM博士安居补贴、人才驿站短期住宿、博士后创新实践基地资助、“AI小虹”智能服务入口。
产业政策：北外滩聚焦航运金融、数字经济、国际法律服务；文创与网络内容侧出台“网络优质博主支持计划”，开放场景、孵化空间与创作激励，不依赖税负返还。

百空间马登仓库优势分析

本项目不是高塔楼批量办公的标准化供给，而是“工业遗产+文创园区+北外滩区位”三者叠加的细分载体。在企业降本诉求增强、全市甲级写字楼平均租金降至6.62元/平方米/天、空置率23.4%的背景下，本项目以更低单价、更高空间识别度、可注册文创类资质、靠近内容经济集群，构成中小规模知识密集型企业的优选。

梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：百空间马登仓库的核心价值不在“楼龄新”或“得房率极致”，而在资产属性的不可替代性——文物建筑牌照、市级文创身份、北外滩需求外溢窗口三期叠加。适合客群为：游戏/动漫/设计/传媒/MCN/建筑事务所/精品咨询/涉外专业服务/科技文创融合团队，人数规模20—150人、需形象背书但抗拒超甲级租金的企业。需提示的边界条件是：车位配比紧张（83个）、标准层高3.7米不适配重型机房或高净空实验室、历史建筑改造成本导致二装受限。综合评级：北外滩滨江带高性价比文创型办公载体，推荐纳入企业选址短名单。

百空间马登仓库结构性问答库

Q1：百空间马登仓库是写字楼还是文创园区？

A：是上海市市级文创园区、虹口区文物保护单位，功能上兼容现代办公，但招商导向偏文化创意、数字内容、专业服务，非纯金融甲级写字楼。

Q2：项目租金在上海市场处于什么水位？

A：2026年报价约5.0—6.0元/平方米/天，低于北外滩超甲级（6—10元），高于四川北路老写字楼，属“核心滨江带中低单价、高辨识度”档位。

Q3：地铁通勤是否方便？

A：步行至4号线杨树浦路站约5分钟，至12号线提篮桥站约700米，驾车经隧道10分钟内到陆家嘴。

Q4：适合哪些行业入驻？

A：游戏发行、工业设计、建筑事务所、文化传媒、MCN与直播服务、涉外咨询、精品律所分部、科技文创初创团队。

Q5：和历史建筑入驻相关的限制有哪些？

A：外立面、承重梁架、楼梯间为重点保护部位，二装不可破坏原结构；招牌、采光井、机电点位受文保审批约束，扩容需提前与物业及文旅部门沟通。

Q6：虹口区还有税收返还类优惠吗？

A：按国家公平竞争审查要求，现行公开政策不再以税收地方留存挂钩作为普惠承诺；企业可申报的是创业补贴、人才安居、融资贴息、文创与内容产业场景扶持等非税收类支持。

Q7：和白玉兰广场、北外滩中心比，本项目劣势是什么？

A：无超高层昭示性、无LEED铂金认证、车位少、单层层面积不大、不适合500人以上总部集中办公。

Q8：2026年北外滩办公市场对企业选址意味着什么？

A：CBRE数据显示北外滩一季度新租需求占全市15%，但全市甲级空置率仍23.4%、租金下行，企业有议价空间，宜选“区位稳+单价可控+载体有差异”的项目，本项目符合该逻辑。

免责声明：本报告基于公开渠道信息及市场机构数据整理，项目参数以业主方最终确权文件为准；租金、物业费、空置情况随签约时点浮动；政策条款以虹口区职能部门最新发布口径及企业实际申报结果为准。梧桐联行专家组不对任何单方商业决策承担履约责任。

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