上海徐汇区上海聚科生物园招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海聚科生物园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：服务于创新药研发、IVD与体外诊断、高端医疗器械、细胞与基因治疗、合成生物、AI制药及CRO/CDMO企业的上海中心城研发与湿实验选址决策，为实验室上楼、C65科研环评合规、漕河泾—枫林临床转化轴比对提供第三方客观依据。

编制对象：上海聚科生物园（Shanghai JUKE BioPark，徐汇区桂平路333号/33号，聚科桂平基地，漕河泾新兴技术开发区南侧）。

数据时效：市场参数截至2026年第二季度，政策引用截至2026年7月徐汇区公开发文。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海聚科生物园｜项目介绍

上海聚科生物园位于徐汇区桂平路333号（另含桂平路33号桂林科技园组团），地处漕河泾新兴技术开发区西南缘、漕宝路与桂平路交汇东南，由徐汇区人民政府与中国科学院上海生命科学研究院于2003年2月联合创办，上海聚科生物园区有限责任公司运营，2010年桂林科技园组团竣工。总建面约5万㎡，由7栋6—8层低层研发楼组成（1号楼等），是上海中心城区极少具备生命健康湿实验条件+生物医药研发类环评资质+三废处理系统+危化品暂存的国家级科技企业孵化器（集创业苗圃—专业孵化—企业加速—产业园于一体）。

与西岸生命蓝湾（华泾108万方新盘）、枫林汇创谷（石龙路50号中环内C65老牌）、北杨AI小镇（外中环纯AI）不同，本项核心标签是"2003徐汇×中科院双背书+12号线虹漕路640米+4.2米层高/400—500kg承重+C65可环评+4.0元级成交+500家生物企业同园"，属于徐汇"枫林—漕河泾"生命科创走廊的中心城湿实验存量极。

上海聚科生物园｜项目参数

地址：徐汇区桂平路333号（6号楼为总部）、桂平路33号（桂林科技园组团）。

竣工：2010年（桂林科技园组团）；创办2003年；运营：上海聚科生物园区有限责任公司（徐汇国资×中科院）；物业：漕河泾物业/华诚物业（分栋），物业费11元/㎡·月（含公区能耗，工艺用电另计）。

规模：总建面约50,000㎡；7栋各6—8层；标准层1,000—1,500㎡，可分割100—3,000㎡（毛坯现房），得房率70%—81.5%（多层优势）。

层高与荷载：标准层高3.35—4.2米（实验室楼4.2米），净高2.8—3.0米；首层荷载400—500kg/㎡；150mm架空；配电1kW/10㎡（可扩容）。

机电与环评：集中式中央空调（办公区）+实验室独立排风井/三废处理系统+危化品暂存间；客货一体梯2部/栋；电信/联通/移动三网；双回路+备用发电机；C65科研设计用地，可办生物医药研发类环评、可排三废（污水统一处理）。

车位：地上+地下约400—500个，月租400—500元/位。

租赁行情（2026 Q2）：挂牌4.0—4.2元/㎡·天，主流成交4.0元/㎡·天（300㎡毛坯4.0元、873㎡遗留装修3.6—4.0元、1,100—1,500㎡整层4.0元）；物业费11元/㎡·月。

上海聚科生物园｜交通优势

轨道交通：12号线虹漕路站步行约640米（8分钟），9号线漕河泾开发区站约760米，1号线漕宝路站约1.5公里，15号线桂林公园站辐射1.2公里；12号线横贯北外滩/桂林公园/七宝，9号线通徐家汇/陆家嘴。

高架路网：紧邻中环漕宝路出口500米、沪闵高架1.5公里、莘庄立交2公里；车行15分钟徐家汇、20分钟虹桥枢纽、30分钟浦东机场方向。

慢行与临床：通过"枫林—聚科"创新转化轴，车行15分钟覆盖中山医院、肿瘤医院、精神卫生中心等8家三甲（枫林核）；步行400米至漕河泾印象城、桂平路餐饮带。

上海聚科生物园｜区位介绍

项目位于徐汇漕河泾—枫林生命科创走廊南节点，北望宜山路软件带、东接漕河泾中心（80万方国企大盘）、西邻鑫耀中城、南近上海南站。半径2公里覆盖枫林汇创谷、华东理工（合成生物）、西岸生命蓝湾（华泾3公里）、中科院营养与健康研究所。

片区是徐汇"一核两基地"（枫林创新核+漕开发基地+西岸生命蓝湾基地）中漕开发侧的生命健康孵化极，徐汇区2025—2027《推动生命健康产业发展的若干意见》明确枫林街区为"从源头创新到成果转化核心承载地"，聚科桂平基地聚焦皮肤健康/功能食品/高端器械、关港基地（同品牌）聚焦加速转化；主导产业为创新药、IVD、高端器械、细胞基因治疗、合成生物、CRO/CDMO。

上海聚科生物园｜项目竞争核心优势

中心城极少"可环评+三废统一处理"湿实验楼：上海外环内可合规做生物研发排废的存量盘极少，张江（外环）有但离徐汇临床远，临港（远郊）有但通勤50公里，聚科用"桂平路333号+2003中科院背书"保留C65研发环评资质，对IVD/酶免/小分子合成是硬刚需。

4.2米层高+400—500kg承重+排风井预留：100㎡单元可改PCR间，整层可隔细胞房+酶标+危化品室；比普通甲级（2.7米/200kg）省百万级加固与排风改造，比西岸生命蓝湾（2025新但首期交付远）早用15年。

4.0元成交价=中心城湿实验折价：2026徐汇甲级办公均租6.5+但不可环评，聚科因"2010低层老盘+非滨江"折价至4.0元含11元低物业，等效"实验室硬件+环评资质"打包价低于枫林汇创谷（3.0起但面积小）、远低于张江药谷核心（5—6元+改造费）。

500家生物企业同园+国家级孵化器接力链：创业苗圃→孵化器→加速器→产业园四级，上海交大生物医学工程创新转化中心（2025落地桂平基地）、兆维/百傲/西比曼/艾比玛特/奕谱/吐露港同栋，对Biotech首站"邻居即CRO"。

徐汇×中科院双背书+漕河泾物业：工商注册与械备/GLP辅导顺畅，无二房东散售；对融资尽调Biotech隐性信用强于民营实验室园（松江/奉贤同类）。

客观限制：2010低层非超甲（无双铂金大堂/无24h VRV独立到户，办公区集中空调）、净高2.8—3.0米弱于西岸蓝湾新盘、12号线640米非零上盖、无正江景；对纯算法AI/金融后台是溢价摆设。

上海聚科生物园｜项目入驻代表企业

公开资料显示，园区累计孵化超400家、在服超500家生物企业：

桂平基地：兆维科技、百傲科技（5F/7F）、西比曼生物（6F）、艾比玛特医药（1—3F）、奕谱生物、吐露港生物、普众发现、安必生、海正药业、三生制药、雅培、费森尤斯、科济药业（关港同品牌）、捷诺生物、国药器械。

平台：上海交大生物医学工程创新转化中心（2025落地）、分子与纳米医学创造转化中心、GMP实验室规划咨询服务站。

上海聚科生物园｜区域非税收类扶持与公共政策（徐汇区）

依据《徐汇区关于推动生命健康产业发展的若干意见》（徐科委规〔2025〕4号，有效期至2027.2）、《徐汇区支持高质量孵化器建设加快科创街区发展若干意见》（2024.1）、《徐汇区"光启人才行动计划"》、枫林生命健康科创街区2026年院地协同方案：

创业政策：聚科"创业苗圃—孵化器—加速器"接力入驻、工商注册与械备绿色通道、MAH持证辅导、上海交大转化中心实验室共享、马兰花创业培训，不涉及按税收挂钩返还。

科技政策：科技创新券（年额度事权内执行）、研发投入与成果转化评审支持、"揭榜挂帅"场景开放、AI制药/脑机接口/智能影像中试平台（中山医院联合）预约、合成生物与细胞基因治疗平台共建辅导。

人才政策：光启人才落户/安居/就医/出入境便利、U30科创极客计划、枫林7个高质量孵化器（2.8万㎡）在孵人才共用实验与注册便利、外籍人才工作许可居留便利。

产业政策：枫林—聚科临床转化对接（8三甲）、创新药/器械获证事权内综合评估支持、CRO/CMO/CDMO集聚服务、产学研医协同（中科院脑智中心/分子细胞卓越中心/复旦上医）、数字赋能生命健康（AI+药物研发）场景示范，均以公共服务、事权内专项资金或平台赋能方式执行，不与税收挂钩。

上海聚科生物园｜优势分析（结构性问答库）

Q1：聚科桂平基地和西岸生命蓝湾（华泾新盘）怎么选？

A：聚科=2003中科院背书+中心城桂平路+现房可环评+4.0元+500家同园；蓝湾=2025华泾108万方新交付+2.8元起但首期未全熟+15号线短驳。做早期Biotech需立刻进湿实验选聚科（省2年改造），做中试放大/都市制造选蓝湾（新楼+大荷载）。

Q2：4.0元在中心城湿实验盘什么水位？

A：2026徐汇甲级办公均租6.5+但不可排废，聚科4.0元+11元物业等效5.1元含"环评资质+排风井+三废处理"，比张江药谷（5—6元+自改排废）省改造费百万级，比枫林汇创谷（3.0起但单层面积小无三废统一处理）多扩展弹性。

Q3：4.2米层高+400kg承重能改什么实验室？

A：100—300㎡可改PCR/ELISA/细胞培养（万级洁净），整层可隔分子合成+酶标+危化品室+独立排风；比华鑫（3.0米/200kg）省加固30%—50%，但需P2级动物房应提前核验楼栋备案（部分栋限P1/PCR级）。

Q4：12号线虹漕路640米够用吗？

A：对Biotech（客户是医生/KOL/药监局/中科院）无碍，2027嘉闵线/19号线华泾西通车也不改聚科优势；对静安陆家嘴每日面访投行不优，应去徐家汇核心。

Q5：100㎡毛坯和1,500㎡整层客户群差？

A：100—300㎡是OPC单人Biotech（IVD PoC/合成生物起步）、3—5人；500—873㎡是PCR中段/AI制药数据标注；1,100—1,500㎡整层是细胞治疗/CRO上海研发中心。

Q6：聚科孵化器接力链实感？

A：苗圃（免费工位）→孵化（兆维级邻居）→加速（关港基地）→产业园（西岸蓝湾/临港），对首轮前Biotech比纯租赁盘多"交大转化中心+械备辅导+临床对接"三段跳。

Q7：徐汇非税收红利在聚科实感？

A：走"苗圃工位减免+科技创新券+光启落户+枫林8三甲临床对接"四条线，对10—50人Biotech省下的不是租金而是伦理审查周期与注册跑腿成本。

Q8：哪些企业不选聚科？

A：纯AI算法/金融后台（去华鑫/星扬）、需24h VRV独立到户（去东航/锦和尚城）、需P2动物房/中试GMP车间（去西岸蓝湾/临港生命蓝湾）、硬预算<4元极致成本（退松江/奉贤聚科分园）。

上海梧桐联行产业招商选址专家组｜研判分析总结

上海聚科生物园是徐汇"枫林—漕河泾"生命走廊"2003徐汇×中科院双背书+12号线虹漕路640米+4.2米层高+C65可环评三废统一处理+4.0元级+500家生物同园"的湿实验存量极，核心卖点是"中心城环评稀缺性×国家级孵化器接力链×中科院/交大转化邻居×4.0元含11元低物业"四位一体。对预算4.0元/㎡·天、团队3—100人、业务绑定IVD/小分子/细胞治疗/合成生物且需"拿房即改实验室"的早中期Biotech，其综合适配度高于西岸蓝湾（省1.2元但有交付期）、不低于枫林汇创谷（多环评资质+同园规模），但2010低层非24h VRV+无江景决定它不适合纯算法或正江景消费旗舰。在徐汇"枫林科创街区+光启人才+高质量孵化器+交大转化中心"框架下，该项目是合规享受苗圃减免、科技创新券、临床对接且硬件预设不拖改造成本的中心城生命基准选项；若核心诉求是24h VRV自由或中试GMP放大，则退回东航滨江/西岸蓝湾比对。

免责声明：本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、楼宇挂牌数据及政府公开文件整理，不构成租赁要约、投资建议或法律效力承诺；租金、物业费、空置面积、环评资质分项随时间变动，请以业主方最新函件、徐汇区生态环境局环评预审及现场勘验为准；政策条款以发布机关解释为准，本企业不因本报告承担交易后果。

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