上海闵行区虹桥丽宝广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-06 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海闵行区虹桥丽宝广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区虹桥丽宝广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市闵行区虹桥国际中央商务区核心区一期西北角与苏虹路—申滨南路节点（锡虹路368号/申滨南路269号语境·东申武/西申滨南/南苏虹/北申滨南·地下连廊+步行10分钟直连2/10/17号线虹桥火车站约1.1公里·车行3分钟虹桥T2/1.5公里国展中心·崧泽/嘉闵高架环伺）的跨境贸易与进博服务商、国际商会与海外贸易中心、成长型科技与文创、专业服务与联合办公及"台湾丽宝集团丽宝（上海）地产2017.5竣工—23.5万㎡花瓣状5—6栋退台甲级（办公约10.4万㎡/标准层2700—3200㎡/层高4.3米净2.95/得房70%—72%/VAV中央8:30—18:30+部分露台自配VRV/约1000车位+浦江物业31—33元+下沉式绿色中轴+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心+复纳科学仪器同园"一体化虹桥核心西北角退台生态综合体型企业，提供客观的载体评估、浦江物业运营解读及2/10/17号线—虹桥空铁—国展中心通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨境贸易与进博服务商、国际商会与海外贸易中心、成长型科技与文创、专业服务与联合办公、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（丽宝集团/丽宝上海地产披露、上海浦江物业公告、hqlbgc.cn官网、soolou/优楼网/chooffice/办办网2026挂牌、shhqoffice 2026.4报告、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"虹桥丽宝广场/LiBao Plaza"，法定主地址为闵行区锡虹路368号（亦挂申滨南路269号/申长路688号语境，东申武/西申滨南/南苏虹/北申滨南），属虹桥商务区核心区一期1号地块西北角；非申长路888虹桥天地（瑞安/直连/6—8元/32元）、非苏虹路333万通（B1直连/4.5—5.5元/33元Savills）、非甬虹路69绿谷（800米直连/4.0—5.5元/科瑞33—36）、非申虹路988富力（1.5公里/三联供）、非申虹路666正荣（1.2公里/纯办公）、非申长路1398阿里中心（1.4公里/VAV 8-18点）、非泰虹路456新华联（国展700米/法式通燃气）、非长宁凯虹路99虹桥联合大厦（老虹桥国企2023）。丽宝是虹桥核心一期2017台资丽宝+花瓣退台露台+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心+1.1公里直连+4.0元起租的生态型样本。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

闵行区虹桥丽宝广场项目介绍

虹桥丽宝广场位于上海市闵行区锡虹路368号，地处虹桥国际中央商务区核心区一期西北角1号地块、苏虹路—申滨南路节点（东申武/西申滨南/南苏虹/北申滨南），由台湾丽宝集团旗下丽宝（上海）房地产开发有限公司开发，2017年5月竣工，总建面约235,000㎡（占地45,282㎡/5—6栋花瓣状退台甲级写字楼/办公约104,377㎡+商业约70,000㎡+会议中心+市民文化艺术空间），是虹桥CBD"绿色双认证+退台露台+下沉式中轴+虹桥海外贸易中心"生态综合体标杆（层层退台绿化/30%绿化率/部分单元带花园露台/VAV中央+部分露台楼栋配VRV/大业主自持统一运营只租不售）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配VAV集中中央空调（工作日8:30—18:30/周六无/加时计流量，部分露台单元VRV独立）。定位"2/10/17虹桥站1.1公里步行10分钟+4.0元低区起租+浦江31—33元+虹桥海外贸易中心+进博1.5公里"，重点聚焦跨境贸易、国际商会、成长科技、联合办公，具备虹桥核心/4.0—6.5元/㎡·天（低区4.0—4.5元/主流5.0—6.0元/精装6.5元）/142—3200㎡分割（标准层2700—3200㎡）/层高4.3米净2.95/得房70%—72%/31—33元浦江/约1000车位/复纳科学仪器+利增行+虹桥海外贸易中心同园的硬核特征，是虹桥核心西北角极少兼具"2017丽宝台资+花瓣退台露台+7万㎡商业+海外贸易中心+1.1公里直连"的样本。

闵行区虹桥丽宝广场项目参数

地理位置：闵行区锡虹路368号（申滨南路269号语境）；2/10/17号线虹桥火车站地下连廊+步行约1.1公里（10分钟），虹桥T2车行3分钟、虹桥火车站1.1公里；崧泽高架1公里、嘉闵1.5公里；国展中心1.5公里（地下连廊部分避雨直达）。
开发运营：丽宝（上海）房地产开发有限公司（丽宝集团）；上海浦江物业管理有限公司直管（31元基础包/33元含VAV基础能耗，大业主自持统一运营只租不售）。
建筑规模：总建面235,000㎡；5—6栋花瓣状（1A 18,451㎡/1B 6,419㎡/2号21,247㎡/3号21,435㎡/4号18,604㎡/5号18,217㎡，地上7—8层）；标准层2,700—3,200㎡；得房率70%—72%。
空间配置：可租面积142—3,200平方米（145/166/237/328/494/569/699/788/840/1800/2700/3200㎡，LOFT/露台单元47㎡起语境）；标准层高4.3米，净高2.95米，15cm架空地板；VAV中央（8:30—18:30）+部分露台单元VRV独立；电信/联通/移动。
硬件系统：客梯4—6+货2+VIP1（三菱/日立）；双回路市电；车位约1,000个（800—1,200元/月含新能源）。
费用参考：租金4.0—6.5元/㎡·天（低区142—300㎡4.0—4.5元/主流整层5.0—6.0元/精装6.5元，2026挂牌均约4.0—4.5元可谈）；物业费31—33元/㎡·月（浦江）。2026年市场主流整层4.0—5.5元，为虹桥天地（直连/6—8元/32元）、万通（苏虹路333/4.5—5.5元/33元Savills）、绿谷（甬虹路69/4.0—5.5元/科瑞33—36）、富力（申虹路988/3.2—4.5元/三联供）的同圈虹桥核心西北角退台生态锚点，具"2017丽宝+花瓣露台+7万㎡商业+海外贸易中心+1.1公里直连"不可复制溢价。

闵行区虹桥丽宝广场交通优势

地下连廊+步行10分钟直连2/10/17虹桥站1.1公里+崧泽/嘉闵环伺的退台生态近直连型：步行10分钟或地下连廊零风雨入虹桥火车站（2号线横贯市区、10号线新天地/五角场、17号线青浦），比富力（1.5公里）、正荣（1.2公里）、阿里（1.4公里）多花瓣退台露台+7万㎡商业+下沉式中轴+虹桥海外贸易中心+部分单元VRV；与万通（B1直连800米/福斯特）、天地（直连/重商业）同圈但丽宝偏"退台生态+贸易社群"；属"虹桥核心西北角退台生态近直连型"。
高架路网：申滨南路0距离—苏虹路0距离—崧泽1公里—嘉闵1.5公里—延安5公里；自驾3分钟虹桥T2、1.1公里虹桥火车站、1小时苏州/杭州、30分钟陆家嘴。
内部配套：7万㎡商业（餐饮/零售/文化艺术空间/会议中心）+下沉式绿色中轴广场+层层退台花园+约1000车位+虹桥海外贸易中心；紧邻虹桥天地（300米）、龙湖天街（500米）、丽宝自身商业、索菲特/万豪、国展中心（1.5公里），形成"地下连廊—虹桥站—锡虹路368—退台中轴"闭环。

闵行区虹桥丽宝广场区位介绍

项目位于闵行区虹桥商务区核心区一期西北角1号地块，处于苏虹路—申滨南路节点，东望申武路、南贴苏虹路（邻虹桥天地北块）、西邻申滨南路、北靠申滨南路河滨绿地，正处虹桥枢纽西北绿带端点+进博北向地下连廊圈。与虹桥天地（申长路888/直连）、虹桥万通（苏虹路333/直连）、虹桥万科中心（申长路988/4—7元）、虹桥汇（申长路990）、诺亚财富（申滨南路1226/5.6元）、富力（申虹路988）、绿谷（甬虹路69）、阿里（申长路1398）构成"虹桥核心矩阵"，丽宝是唯一2017丽宝台资+花瓣退台露台+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心+大业主自持只租不售的样本。

作为丽宝集团在沪首发，周边集聚虹桥海外贸易中心（多国商会常驻）、复纳科学仪器、利增行企业管理、国际商会办事机构，形成"跨境贸易—海外商会—科学仪器—专业服务"纯C8生态；具备"锡虹路368号+虹桥站1.1公里+退台露台+海外贸易中心"的不可替代地缘价值，是连接虹桥天地（TOD商业）与万通（福斯特超甲）的锡虹路368号2017丽宝退台生态极点。

闵行区虹桥丽宝广场项目竞争核心优势

丽宝台资+2017花瓣退台+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心的贸易信用：大业主自持只租不售（非散售小业主纠纷），"3200㎡整层（4.3米/70%得房/VAV+部分露台VRV）+退台花园露台+下沉式中轴+海外贸易中心常驻"比富力（三联供/1.5公里/无露台）、正荣（纯办公/1.2公里/无商业）、阿里（VAV 8-18点/1.4公里/无退台）多"花瓣退台露台（部分单元带花园）+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心+进博1.5公里地下连廊"叙事；对跨境贸易/国际商会具虹桥核心唯一性。
23.5万㎡生态+142㎡起租+4.5元整层弹性的退台洼地：142㎡（4.0—4.5元低区）、166㎡、328㎡、788㎡、1800㎡、3200㎡整层；整层3200㎡4.0—5.5元主流价（约为虹桥天地60%—70%、比万通低10%—20%但多退台露台+7万㎡商业），按3200㎡4.5元计月租约43.2万（含33元物业约10.6万）；对5—60人贸易/商会具"1.1公里空铁+4.5元档+海外贸易中心邻里"错位优势。
VAV+部分露台VRV+约1000车位+4.3米层高+70%—72%得房+浦江的运营柔性：VAV工作日8:30—18:30（加时计流量，但部分退台/露台单元配VRV独立自控，比万通/天地中央空调自由）；约1000车位（800—1200元）虹桥核心高配；4.3米层高放贸易样品/会议展示无压；70%—72%得房为2017退台园红利；浦江做工商+外资商会代办；是"纯104园禁142㎡/禁退台露台/禁海外贸易中心"矛盾的解法。
虹桥海外贸易中心+复纳+利增行同园的贸易—商会邻里：虹桥海外贸易中心（多国商会）+复纳科学仪器+利增行同园构成"跨贸—商会—仪器—企服"链；丽宝做进博接待+海外客商对接；比纯甲写多退台露台+7万㎡商业+下沉式中轴，对跨境贸易/国际办事处留存具硬背书。

闵行区虹桥丽宝广场入驻代表企业

项目以跨境贸易、海外商会、科学仪器、专业服务为主，公开可查代表（soolou/chooffice/shhqoffice 2026）：

贸易与商会：虹桥海外贸易中心（多国商会常驻）、利增行企业管理、复纳科学仪器（上海）。
科技与文创：八度网络（语境同圈）、设计工作室（退台LOFT）。
专业服务：律师事务所（进博参展商服务）、会展搭建、联合办公运营商（4—33人间工位1300—2000元/人·月）。

闵行区虹桥丽宝广场区域非税收类优惠扶持政策

虹桥国际中央商务区（闵行新虹核心一期1号地块）及《虹桥国际开放枢纽建设总体方案2026》、《闵行区促进总部与贸易高质量发展若干措施》、"丝路电商"合作先行区+虹桥海外贸易中心专项+海聚英才闵行春申赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

贸易与海外商会专项：虹桥海外贸易中心提供多国商会对接、进博首发首展、保税展示通关便利化、"丝路电商"数据跨境合规辅导、国际仲裁绿色通道（非直接资金挂钩）。
创业政策：提供跨境贸易/国际办事处初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托虹桥"一网通办"专窗、浦江招商中心工商代办及下沉式中轴路演等软性扶持；星级企业可对接闵行人才公寓与保租房名录（新虹街道）。
科技政策：支持科学仪器、数字贸易、文创科技企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+闵行春申英才推荐通道（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"15分钟出海服务圈"要素对接（涉外法务区联动），闵行区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

闵行区虹桥丽宝广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/丽宝自持只租不售（浦江31—33元）+23.5万㎡（5—6栋花瓣退台2700—3200㎡/70%—72%得房/层高4.3净2.95/VAV+部分露台VRV/约1000车位）+142㎡起租+4.0—6.5元主流租金+地下连廊步行10分钟直连2/10/17虹桥站1.1公里+虹桥海外贸易中心+复纳同园+2017竣工+锡虹路368号+退台露台+7万㎡商业"的组合。

相比虹桥天地（直连/6—8元/32元/重商业）、万通（B1直连/4.5—5.5元/33元Savills/福斯特）、绿谷（800米直连/4.0—5.5元/科瑞/双峡谷）、富力（1.5公里/3.2—4.5元/三联供）、正荣（1.2公里/2.5—4.5元/纯办公）、阿里（1.4公里/2.8—3.8元/VAV 8-18点）、丰隆（1—1.5公里/CDL花园/VRV自控股时），其牺牲了B1零风雨直连（需步行1.1公里/地下连廊10分钟）与纯办公低密（有7万㎡商业/退台露台），换取了不可复制的2017丽宝台资+花瓣退台露台+虹桥海外贸易中心+7万㎡商业+4.0元整层价。根据2026年市场观察（虹桥核心均价4.91元/天，本园整层4.0—5.5元具退台生态下的锚点），锡虹路368号"4.5元级+3200㎡整层+1.1公里直连+海外贸易中心"载体对跨境贸易/国际商会具强吸附，142㎡4.0元低区引流、露台LOFT即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GMP百级（贸易样品可，百级洁净需转104一类）；VAV非24h（部分露台VRV自控股时，标准办公加时计流量，比丰隆纯VRV少透明）；2017竣工约9年楼龄但退台幕墙维护如新；约1000车位高配但仍紧（800—1200元）；对需B1零风雨（万通/天地）、纯办公无商业（正荣）、花园独栋冠名（丰隆/新华联）、VRV 24h直播（丰隆/恒基旭辉）团队非最优，但对"跨境贸易+进博接待+海外商会+退台露台形象"具正解。

虹桥丽宝广场结构性问答库

Q1：虹桥丽宝广场是锡虹路368还是申滨南路269？和虹桥天地区别？

A1：法定闵行区锡虹路368号（亦挂申滨南路269/申长路688语境，东申武西申滨南南苏虹北申滨南，核心区一期1号地块西北角），丽宝上海2017.5竣工，23.5万㎡/5—6栋花瓣退台（2700—3200㎡/净2.95/70%—72%得房）/VAV+部分露台VRV/地下连廊步行10分钟2/10/17虹桥站1.1公里/浦江31—33元/退台露台+7万㎡商业+虹桥海外贸易中心。虹桥天地是申长路888（瑞安/直连/6—8元/32元/重商业）；丽宝在"2017丽宝台资+花瓣退台露台+海外贸易中心+7万㎡商业"组合上具锡虹路368唯一性，与天地同近直连但丽宝偏退台生态贸易社群、天地偏TOD商业。

Q2：租金4.0—6.5元/㎡·天，浦江31—33元（33含VAV能耗），在虹桥核心什么水平？

A2：属核心西北角退台生态二梯队。2026虹桥天地6—8元（32元/直连）、万通4.5—5.5元（33元/B1直连）、绿谷4.0—5.5元（科瑞/800米直连）、富力3.2—4.5元（1.5公里/三联供）、正荣2.5—4.5元（1.2公里/纯办公），soolou/chooffice本园低区4.0—4.5元/142㎡4.0元/整层5.0—6.0元/精装6.5元；本园142㎡4.0元引流、3200㎡整层4.5元约为虹桥天地60%—70%但多退台露台+海外贸易中心，对跨境贸易/商会成本最优。

Q3：地下连廊步行10分钟直连2/10/17虹桥站1.1公里，近直连影响？

A3：属退台生态近直连型（地下连廊10分钟入站厅/3分钟车行T2）；2号线市区/10号线新天地五角门/17号线青浦；纯B1零风雨（万通/天地）不适用，但换来的花瓣退台露台+7万㎡商业+海外贸易中心对贸易/商会正向。

Q4：净高2.95米+70%—72%得房+4.3米层高+退台露台+部分VRV，对贸易/商会价值？

A4：4.3米层高（净2.95）放贸易样品/会议展示无压；部分退台/露台单元配VRV独立自控（比万通/天地中央空调自由，比丰隆纯VRV少透明）；70%—72%得房为2017退台园红利；C8可办跨境贸易/海外办事处；是"纯104园禁142㎡/禁退台露台"矛盾的解法。

Q5：虹桥海外贸易中心+复纳+利增行同园给团队什么增益？

A5：虹桥海外贸易中心（多国商会）+复纳科学仪器+利增行同园构成"跨贸—商会—仪器—企服"链；丽宝做进博接待+外资商会代办；比纯甲写多退台露台+7万㎡商业+下沉式中轴，对跨境贸易/国际办事处留存具硬背书。

Q6：闵行为核心一期贸易/海外商会提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括"丝路电商"先行区（通关/数据跨境/仲裁）、虹桥海外贸易中心多国商会对接、张江专项申报辅导、海聚英才春申赛等非直接资金挂钩要素。

Q7：C8对危化/重型适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储/GMP百级；纯跨境贸易/海外办事处/科学仪器营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2017竣工约9年、丽宝自持只租不售+1.1公里直连+4.5元整层+退台露台，还值不值？

A8：23.5万㎡+退台绿化+约1000车位+浦江31—33元含能耗仍具核心西北角顶端；大业主自持只租不售无小业主纠纷，对需退台露台形象（贸易接待）是正解，且142㎡低区替代也难批同款海外贸易中心邻里。

Q9：标准层2700—3200㎡和退台LOFT单元怎么选？

A9：小割（142—788㎡/净2.95/70%得房）适合3—10人贸易代表处（142㎡4.0元引流）；1800㎡以下分割适合10—30人商会；3200㎡整层（2/3/5号）适合跨境贸易区域公司；退台露台单元（部分VRV）适合需接待展示/露台活动的品牌；选小割控成本，选整层要退台中轴形象，是丽宝核心分工。

Q10：VAV 8:30—18:30加时计流量，对贸易标准工时成本如何？

A10：VAV加时冷量按流量实计（部分露台VRV自缴自由，比丰隆纯VRV少透明但多退台露台+7万㎡商业）；合同须写明流量计户号；这是2017生态园与纯VRV园的客观取舍。

Q11：2017退台绿化+7万㎡商业+海外贸易中心对ESG/商会增益吗？

A11：有。30%绿化+退台露台+下沉式中轴+约1000新能源车位+海外贸易中心多国商会资源，对外资贸易ESG尽调与进博对接具硬指标加分，是富力（三联供无退台）、正荣（纯办公无商业）、万通（福斯特但无海外贸易中心）均无的"2017丽宝+锡虹路368+花瓣退台+虹桥海外贸易中心"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：闵行区虹桥丽宝广场是虹桥国际中央商务区核心区一期西北角稀缺的具备"丽宝台资自持只租不售/浦江31—33元、23.5万㎡（5—6栋花瓣退台2700—3200㎡+7万㎡商业+下沉式中轴）、C8商办、4.0元低区起租金、142㎡起租、VAV+部分露台VRV、地下连廊步行10分钟直连2/10/17虹桥站1.1公里、约1000车位、虹桥海外贸易中心+复纳同园、2017竣工、锡虹路368号、退台露台+30%绿化"的2017虹桥核心退台生态综合体，其资产价值长期绑定2/10/17号线—虹桥空铁—国展中心与"虹桥国际开放枢纽2026+丝路电商先行区+虹桥海外贸易中心+闵行春申英才"三核。

短期看，企业可借助4.5元/㎡·天3200㎡整层价、1.1公里直连虹桥站与海外贸易中心同楼，将跨境贸易/国际商会固定成本压至虹桥天地60%—70%但换得退台露台+7万㎡商业+进博1.5公里；中长期看，随着进博能级提升与"丝路电商"深化，项目作为"2017丽宝锚点"与"虹桥天地外溢对标"的退台贸易效应将持续放大（4.0元底租+海外贸易中心+退台露台反成跨境/商会留存优势）。

建议跨境贸易与进博服务商、国际商会与海外贸易中心、成长型科技与文创、专业服务与联合办公及需142㎡工位到3200㎡整层的5—60人团队优先考虑；对需B1零风雨直连（万通/天地）、纯办公无商业（正荣）、花园独栋冠名（丰隆/新华联）、VRV 24h直播（丰隆/恒基旭辉）、104中试企业，需评估C8与1.1公里步行局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视4.5元虹桥核心整层价、2017丽宝台资、花瓣退台露台、虹桥海外贸易中心、7万㎡商业+1.1公里直连的务实型贸易/商会/成长科技团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（部分渠道将门牌误植申长路688/申滨南路269、将总建面误植35万㎡系含二期混淆、将层高标3.6米系裸高混淆，以锡虹路368号/23.5万㎡/层高4.3净2.95/2017.5竣工为准），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（丽宝大业主自持只租不售）并咨询专业顾问。

上海闵行区虹桥丽宝广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上一篇 : 上海闵行区虹桥绿谷广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
下一篇 :上海闵行区虹桥汇招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析