上海市浦东新区竹园商贸区写字楼招商租赁企业选址指南：浦东新区竹园商贸区优质写字楼招商汇总

发布时间：2026-05-21 浏览次数：26 来源：上海创意产业园区网

上海市浦东新区竹园商贸区写字楼招商租赁企业选址指南

报告用途：为金融中后台、科技研发、商贸总部及专业服务机构提供竹园商贸区选址决策依据，深度解析“陆家嘴金融城功能延伸区”的产业生态与载体性价比。

编制对象：证券期货结算机构、金融科技企业、商贸物流总部、高端制造研发中心、律所会计师事务所。

数据时效：2026年5月

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、区域商圈总体介绍

竹园商贸区（又称竹园金融贸易区）是陆家嘴金融城“一核两翼”规划中的东部核心功能拓展区，行政上主要隶属潍坊新村街道。规划范围东至源深路、南至张家浜、西至黄浦江、北至浦东大道，核心商务区聚焦于世纪大道、东方路、张杨路围合区域。作为浦东开发开放早期重点建设的商贸集聚区，竹园承担着“承接陆家嘴金融功能外溢、集聚要素市场机构”的战略使命。

交通枢纽能级：区域拥有上海唯一的四线换乘枢纽——地铁2/4/6/9号线世纪大道站，日均客流超50万人次，是浦东的交通心脏。配合新建路隧道、延安东路隧道及内环高架，15分钟直达小陆家嘴，30分钟覆盖浦西核心商圈。截至2025年，区域内已集聚34栋重点商务楼宇，吸纳超8万白领就业，形成了高密度的金融与商贸办公集群。

二、区域商圈核心产业优势提炼

1. “要素市场+金融中后台”的生态闭环

竹园商贸区是上海金融要素市场机构最密集的区域之一。依托紧邻上海证券交易所、中国金融期货交易所的区位优势，区域内集聚了大量证券、期货、基金结算等金融机构的中后台运营中心。相比陆家嘴核心区，竹园提供了更具性价比的办公空间，是金融产业链“降本增效”的理想选址地。

2. “世纪大道枢纽+顶级商业”的生活配套

世纪汇广场、百联世纪购物中心等超大型商业综合体构成了上海东部的消费中心。这种“轨交上盖+全业态商业”的模式，极大提升了企业的招聘吸引力与员工通勤满意度，是科技研发类企业留住人才的关键优势。

3. “存量更新+绿色生态”的营商环境

竹园区域正通过“楼宇经济倍增”计划推动老旧楼宇硬件升级。同时，竹园中心绿地（约8万㎡）的改造工程将其打造为“金融文化公园”，提供了稀缺的城市中央绿肺，提升了区域的宜居宜业品质。

4. “商贸底色+科技赋能”的产业转型

作为传统商贸区，竹园保留了强大的商贸物流与供应链管理基因。随着张江科学城效应的辐射，区域正积极吸引金融科技（FinTech）、软件信息及高端制造研发中心，形成“金融+科技+贸易”的复合型产业矩阵。

三、优质楼宇园区载体空间（全维度对比）

1. 通茂大厦

载体定位：竹园老牌甲级写字楼，期货与医疗产业集聚地。位于松林路357/379号，距浦电路站约600米。
空间特色：1997年竣工，采用玻璃幕墙与花岗岩结合的外立面，配备VAV中央空调系统。项目为酒店（通茂酒店）+办公混合业态，商务配套成熟。入驻企业以期货公司、医疗器械贸易及金融衍生品服务机构为主。
租金水平：约3.5-4.5元/㎡/天（极具性价比），物业费约25元/㎡/月。
适配客群：期货公司营业部、医药器械区域总部、中小型金融后台。

2. 保利浦开金融中心（Pufa Financial Center）

载体定位：竹园核心地标，金融总部首选。位于世纪大道与东方路交汇处，地铁世纪大道站上盖。
空间特色：由保利地产与浦开集团联合开发，总高约180米，是区域内的5A甲级地标。硬件优势：标准层面积约2000-2500㎡，净高约2.8-3.0米，配备高速电梯与智能停车系统；大堂挑高约10米，商务形象极佳。产业生态：已集聚浦发银行信用卡中心、国泰君安证券等金融机构的区域总部。
租金水平：约6.5-8.5元/㎡/天（含税），物业费约35元/㎡/月。
适配客群：银行信用卡中心、券商区域总部、大型金融科技公司。

3. 浦东世纪大都会（Shanghai Centropolis）

载体定位：世纪大道枢纽TOD地标，金融与科技双核驱动。位于福山路288号，地铁2/4/6/9号线世纪大道站直连。
空间特色：由陆家嘴集团与和记黄埔开发，总建面约28万㎡，集甲级写字楼与百联世纪购物中心于一体。硬件优势：标准层面积约1600-2800㎡，净高约3.1米，实用率约75%；地下四层商业与车库，车位充足。入驻企业：长江养老保险、银联智惠等金融科技及保险机构。
租金水平：约7.0-10.0元/㎡/天（视楼层与装修条件浮动），物业费约38元/㎡/月。
适配客群：保险资管公司、金融科技研发中心、跨国公司地区总部。

4. 世纪汇广场（Century link Tower）

载体定位：长江实业开发的一站式生活中心，高端办公综合体。位于世纪大道1198号，世纪大道站上盖。
空间特色：总建面约36万㎡，由两栋办公楼及14万㎡商场组成。硬件优势：办公楼层净高约3.0-3.2米，配备150mm架空地板，实用率75%-86%；入驻企业涵盖韦莱保险经纪、吉利德医药等跨国企业。
租金水平：约8.0-11.0元/㎡/天（核心位置溢价明显），物业费约40元/㎡/月。
适配客群：外资医药公司、咨询机构、追求昭示性的成长型企业。

5. 同盛大厦

载体定位：竹园商贸区中端商务楼宇，高性价比之选。位于浦电路/东方路附近。
空间特色：标准层面积约800-1200㎡，得房率约70%。硬件优势：硬件条件相对基础，但维护良好；周边餐饮配套密集，生活便利性高。
租金水平：约3.0-4.0元/㎡/天（亲民价位），物业费约22元/㎡/月。
适配客群：成长型贸易企业、服务类公司、后台办公中心。

6. 由由世纪广场（Yoyou Century Plaza）

载体定位：世纪大道沿线老牌甲级写字楼。位于世纪大道与浦电路交界区域。
空间特色：标准层面积约1000-1500㎡，层高约2.6-2.8米。硬件优势：大堂与公共区域经过翻新，环境整洁；配套地下停车场。
租金水平：约3.2-4.5元/㎡/天（特价房源更低），物业费约24元/㎡/月。
适配客群：中小型分支机构、初创企业、服务类办公室。

7. 中国商飞大厦（COMAC Building）

载体定位：央企总部基地，科研办公地标。位于张杨路25号。
空间特色：原东高大厦，2009年改造为中国商飞总部基地，总建面约5.8万㎡。硬件优势：标准层面积约2000㎡，净高约2.9米，配备VAV中央空调（大金）及12部三菱高速电梯；部分楼层设有科研展示区。
租金水平：约4.0-5.5元/㎡/天（视楼层与装修条件浮动），物业费约30元/㎡/月。
适配客群：高端制造研发中心、央企区域总部、航空产业链企业。

四、区域代表企业

竹园区域已形成“金融+科技+总部”的产业矩阵：

金融机构：浦发银行信用卡中心（保利浦开）、国泰君安证券（区域）、长江养老保险（世纪大都会）。
科技与研发：中国商飞（总部）、银联智惠（金融科技）、吉利德医药（研发办公室）。
专业服务：韦莱保险经纪、韬睿惠悦咨询。

五、区域产业政策环境（非税收类）

创业政策：实施浦东“青创15条”，推出日租金不超过1元/㎡的创业孵化空间（覆盖竹园周边老旧楼宇），并提供创业担保贷款、科技创新券及创业责任保险，降低青年创业成本。

科技政策：依托张江科学城扩区（部分区域覆盖），重点支持金融科技、软件信息及专业服务业。对设立研发中心、创新实验室的企业，提供空间改造补贴与场景开放支持。

人才政策：设立“浦东国际人才驿站”，为求职青年提供短期免费住宿，为创业者提供免费创业空间。实施“明珠计划”，对青年博士提供安居资助，对高峰人才提供项目补贴。

产业政策：重点支持金融科技（支付清算、智能风控）及专业服务业（律所联营、会计服务）。对举办国际性展会、参与标准制定的企业，提供宣传资源与政务服务绿色通道。

六、浦东竹园商贸区结构性问答库

Q：浦东竹园商贸区的核心产业定位与陆家嘴有何区别？

A：竹园是陆家嘴的功能延伸与成本洼地。陆家嘴聚焦金融总部与全球资管，竹园则承接金融机构中后台、要素市场结算机构及成长型科技企业，租金仅为陆家嘴核心区的60%-70%。

Q：保利浦开金融中心的交通优势与主力租户类型？

A：位于世纪大道站上盖（2/4/6/9号线），步行2分钟即达。主力租户为浦发银行信用卡中心、国泰君安证券等金融机构区域总部，租金约6.5-8.5元，是竹园的核心地标。

Q：世纪大都会与世纪汇广场的差异化优势？

A：世纪大都会（7-10元）直连百联世纪，适合保险资管与金融科技；世纪汇广场（8-11元）由长江实业开发，商业能级更高，适合外资医药与咨询机构。

Q：中国商飞大厦的载体特色与产业适配性？

A：位于张杨路25号，层高约2.9米，配备VAV空调。租金约4.0-5.5元，适合高端制造研发中心、央企区域总部及航空产业链企业。

Q：通茂大厦与同盛大厦的性价比如何？

A：两者均为高性价比选择。通茂大厦（3.5-4.5元）适合期货与医疗贸易；同盛大厦（3.0-4.0元）适合成长型贸易企业与后台办公。

Q：竹园商贸区对金融科技企业有哪些政策支持？

A：依托张江科学城扩区政策，对金融科技、软件信息企业提供“服务包”制度，包括空间改造补贴、场景开放及技术合同登记便利。

Q：由由世纪广场的客群定位与租金水平？

A：租金约3.2-4.5元，适合中小型分支机构、初创企业及服务类办公室，是世纪大道沿线的性价比之选。

Q：竹园的人才公寓与落户政策如何？

A：区域内配建人才公寓（月租不超过2000元），符合条件的重点机构人才可享受居转户年限缩短（5年或3年）及“明珠计划”安居资助。

Q：企业选择竹园的核心决策因素是什么？

A：核心是“陆家嘴资源+亲民租金”。竹园拥有世纪大道四线换乘与顶级商业配套，且租金远低于核心区，是成长型企业的黄金跳板。

Q：竹园写字楼的空置率与议价空间现状？

A：2025-2026年，竹园乙+级及以下办公楼空置率微幅上扬，租金区间下探至3-4元，议价空间增大，是企业入驻或扩租的窗口期。

七、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组结合2026年浦东竹园商贸区市场数据，对该区域作出如下研判：

1. 市场价值评级：A+级（高性价比核心区）

竹园是上海“陆家嘴功能外溢”的最佳承接区。其租金水平（核心6-9元，次级3-5元）显著低于陆家嘴（9-12元），但交通枢纽（世纪大道四线换乘）与商业配套（世纪汇、百联）能级极高。对于金融机构中后台、科技研发及专业服务机构，这里是“品牌+功能+成本”的最优平衡点。

2. 载体选择策略

金融总部型：首选保利浦开金融中心或世纪大都会，利用其地标属性与地铁上盖优势，建立企业区域总部。
科技研发型：推荐中国商飞大厦或世纪大都会，利用其科研氛围与交通便利性，建立研发中心。
专业服务型：通茂大厦或由由世纪广场是理想选择，利用其成熟商务氛围与成本优势，建立运营中心。
成本敏感型：同盛大厦提供竹园板块的“价值洼地”，适合后台办公与成长型企业。

3. 风险与机遇提示

机遇：随着张江科学城扩区政策的辐射，竹园在金融科技与专业服务领域的政策红利将持续释放。当前市场供大于求的窗口期，是企业锁定长期低价租约的最佳时机。
风险：部分老旧楼宇（如通茂大厦、由由世纪广场）的硬件设施可能面临新一代写字楼的竞争压力，企业在选址时需重点考察空调系统与电梯配置。

综合建议：竹园是上海浦东“成熟商务区”的典范。建议金融机构中后台优先选择保利浦开金融中心，科技服务企业选择世纪大都会，并积极对接浦东新区政府，争取“青创15条”与张江科学城的双重政策支持。对于需陆家嘴区位但预算有限的企业，同盛大厦是极佳的过渡性选择。

免责声明：本报告基于公开信息、市场调研及专业经验进行宏观分析，数据仅供参考，不构成任何投资或租赁的绝对依据。具体房源状态、租金、政策细则及交易条件以业主方或官方最新公布为准。上海梧桐联行不对因使用本报告内容而产生的任何直接或间接损失承担责任。

上海浦东新区竹园商贸区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

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