上海市黄浦区南京西路街道甲级写字楼招商租赁投资选址指南

发布时间：2026-01-28 浏览次数：6 来源：上海创意产业园区网

上海市静安区南京西路街道甲级写字楼投资选址综合调研报告

上海市静安区南京西路街道写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告基础信息

（一）报告用途

本报告由上海市政府招商局、上海市投资促进中心指导，上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，旨在为政府部门开展招商工作提供精准载体数据支撑，为意向入驻静安区南京西路街道的国内外企业（含跨国总部、金融机构、专业服务机构等）提供全维度甲级写字楼租售、产业适配及政策参考，助力企业科学制定投资选址决策。

（二）编制对象与单位

编制对象涵盖上海市政府相关部门、意向布局静安区南京西路街道的各类企业及投资机构；编制单位为上海梧桐联行产业招商选址专家组，基于公开信息、行业数据及实地核查整理，不涉及商业推广，兼顾招商导向性与数据权威性。

（三）数据时效

本报告核心数据截至2026年1月28日，市场信息、楼宇租售状态、政策内容均基于此时效节点呈现。因市场动态变化、政策调整及载体运营变动，具体租赁条件、房源状态需以实地考察及实际洽谈为准。

（四）排名与数据依据

楼宇排名以“2020年后竣工/升级项目优先、品质与知名度为核心”，结合静安区南京西路街道“总部经济、楼宇经济、外向型经济”核心定位，加权考量硬件品质、区域知名度、交通便捷度、入驻企业层级、周边配套成熟度、产业集聚度及租售性价比，采用客观评分体系排序。数据源自静安区人民政府公开文件、仲量联行2025年四季度市场报告、楼宇运营方资料及实地核查。

二、静安区南京西路街道商务楼宇经济总览

静安区南京西路街道作为上海乃至全国顶级的中央商务区（CBD）和商业中心，素有“中华商业第一街”美誉，是上海楼宇经济的价值高地与城市国际化形象核心承载区。区域面积5.2平方公里，承载350万平方米楼宇园区，是上海人均地均产出最高的区域，2025年税收“亿元楼”达25幢，其中“月亿楼”8幢，税收贡献度占静安区40%以上。

从产业格局看，静安区南京西路街道以总部经济、楼宇经济、外向型经济为特色，形成商贸服务、金融服务、专业服务、文化创意、健康服务五大主导产业。Gawc名录中逾1/4企业集聚于此，近50%国际知名专业服务业领军企业扎根静安区南京西路街道，产业完整度及集聚度引领全市。

结合市场环境，2025年上海甲级写字楼市场平均空置率攀升至23.4%，平均租金下行至6.62元/平方米/天，而静安区南京西路街道凭借稀缺区位、优质资产及成熟产业生态，展现出强劲市场韧性——截至2026年1月，区域甲级写字楼平均出租率88.2%，平均租金8.6元/平方米/天，较2024年上涨7.5%，市场需求稳健。同时，静安区“视听静界”超高清视听产业集聚区定位，为静安区南京西路街道注入数字产业与文化融合动能，推动楼宇智慧化改造与业态升级。

交通与配套方面，地铁2、12、13、14号线贯穿静安区南京西路街道全域，多数写字楼步行5-8分钟可达地铁站点，部分实现无缝衔接；内环、延安路高架路网便捷衔接两大机场及核心商圈，25分钟车程至虹桥国际机场，45分钟至浦东国际机场。区域高端商业、酒店、餐饮密集，张园、兴业太古汇等载体强化商务与文化融合，可覆盖全场景高端商务需求。

三、静安区南京西路街道重点写字楼全维度解析

（一）顶级品质梯队（适配跨国总部、顶级企业）

1. 上海华润中心招商租赁

所属街镇为静安区南京西路街道，2025年全新交付，总建筑面积约12.5万平方米，含1栋186米、38层超高层塔楼及2栋历史复建建筑，定位跨国企业总部及高端商务载体。租售状态以租赁为主，无在售房源，租金区间10.0-13.5元/平方米/天，物业管理费38元/平方米/月，截至2026年1月出租率78%，新盘招商进度超预期，空置周期控制在30天内。

交通配套优势显著，步行1分钟可达地铁13号线自然博物馆站，5分钟接驳地铁2号线南京西路站，8分钟抵达地铁1/12/13号线汉中路站，紧邻内环、延安路高架，跨境商务出行高效。楼品按LEED铂金级标准建造，获SITES金级预认证，由普利策奖得主团队设计，融合石库门文脉与现代风格，20米挑高大堂、无柱标准层（得房率超72%）、顶配机电系统等硬件拉满，顶层预留餐饮条件。

目前已入驻多家金融资管及专业服务企业，含1家跨国资管公司区域总部，后续重点集聚零售、金融、专业服务领域跨国总部。周边毗邻兴业太古汇、张园、静安瑞吉酒店，自带高端商业，适配注重商务形象与文化融合的高端企业，可享受静安区总部经济专项补贴。

2. 恒隆广场招商租赁

静安区南京西路街道标志性城市综合体，2001年建成，2023年完成智能化升级，总建筑面积约28万平方米，高端商务形象深入人心。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间12.0-15.0元/平方米/天（区域租金第一梯队），物业管理费40元/平方米/月，出租率92%，租户稳定性极强。

交通上步行600米至地铁2号线南京西路站，多条公交线路停靠，自驾快速接入内环高架，15分钟可达人民广场。升级后配备智能楼宇管理系统、高速加密网络及高端会议设施，保留经典风格的同时提升硬件，中央空调覆盖全时段办公，国际顶级安保及物业服务加持。

入驻企业含路威酩轩、历峰等奢侈品集团区域总部，及多家国际金融机构、专业服务企业，是静安区南京西路街道“月亿楼”核心载体。自带高端购物商场，周边商业配套完备，适配跨国企业全球总部、奢侈品集团区域总部、顶级金融机构，享受静安区跨国公司总部专项扶持政策。

（二）中高端品质梯队（适配区域总部、中高端企业）

1. 嘉禾中心招商租赁

位于静安区南京西路街道，2022年6月建成，总建筑面积7.6万平方米，办公面积4.6万平方米，为超甲级标准办公楼。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间7.0-9.5元/平方米/天，物业管理费32元/平方米/月（世邦魏理仕操盘），出租率89%，租户以金融、专业服务企业为主，续租率83%。

步行7分钟可达地铁2、12、13号线南京西路站，无缝对接内环、延安路高架，3分钟至静安瑞吉酒店，商务接待便利。楼品为现代简约风格，单层面积约2500平方米，无柱大平层设计（得房率超70%），9部三菱客梯保障运行效率，VAV特灵冰机空调系统带PM2.5过滤，8米挑高大堂彰显质感。

集聚多家区域性金融机构分支机构及专业服务公司，依托静安区南京西路街道产业生态实现资源联动。地处核心商圈，周边商务配套完善，享受专业服务业扶持政策，适配金融咨询、商务服务、区域企业总部，平衡品质与运营成本。

2. 东方投资大厦招商租赁

静安区南京西路街道东段高品质载体，2020年建成，为5A甲级标准，总建筑面积3.26万平方米，地上31层、地下2层。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间7.6-8.0元/平方米/天，物业管理费28元/平方米/月，出租率91%，空置周期22天，低于区域平均水平。

步行390米至地铁2、12号线南京西路站，公交线路密集，员工通勤及商务出行成本低。楼品配备5A甲级全维配置，现代简约设计，单层净高2.6米，智能消防及安防设施完备，可灵活分割100-1200平方米空间，适配不同规模企业。

租户以金融分支机构、专业服务企业、区域性贸易公司为主，年税收超千万元，契合区域楼宇经济导向。周边购物中心、餐饮、银行、酒店环绕，享受楼宇经济专项补贴，品质与成本平衡优势显著。

3. 利园（上海）招商租赁

2018年建成，总建筑面积约5万平方米，地处静安区南京西路街道核心板块，毗邻兴业太古汇。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间8.5-10.0元/平方米/天，物业管理费30元/平方米/月，出租率86%。

步行1分钟至地铁13号线自然博物馆站，5分钟至地铁2号线南京西路站，跨境商务出行便捷。楼品为现代商务风格，外立面简洁大气，标准层可灵活分割（得房率70%），高速电梯、智能办公系统、24小时安防及独立温控空调适配多元需求，周边商务载体密集，产业联动性强。

入驻企业以专业服务、金融科技、文化传媒企业为主，含多家国际咨询公司分支机构。毗邻博华广场、凯德星贸中心，高端配套完善，契合区域“时尚策源地、专业服务高地”定位，跨境商务配套优势突出。

（三）高性价比梯队（适配中小型企业、创业团队）

1. 梅龙镇广场招商租赁

静安区南京西路街道经典综合性商业楼宇，1999年建成，2024年完成硬件升级，总建筑面积12.5万平方米，由港资联合开发。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间5.0-5.3元/平方米/天，物业管理费26元/平方米/月，出租率88%，性价比突出。

步行382米至地铁2号线南京西路站，多条公交线路环绕，靠近江宁路主干道，通勤便利。升级后更新电梯及空调设备，采用现代经典设计，主楼12-37层为涉外甲级写字楼，单层可分割为124-512平方米，裙楼伊势丹百货强化商业联动。

租户以涉外企业、贸易公司、时尚品牌运营总部为主，依托静安区南京西路街道商圈流量拓展业务。地处核心商圈，配套完善，承接高端商务产业外溢，适配时尚品牌运营、涉外贸易、中小型专业服务企业，租金成本优势显著。

2. 旺旺大厦招商租赁

2003年建成，2021年完成智能化升级，总建筑面积约8万平方米，集办公、商铺于一体，由旺旺集团自持运营，商务稳定性强。租售以租赁为主，无在售房源，租金区间6.8-7.2元/平方米/天，物业管理费25元/平方米/月，出租率90%。

位于石门一路与威海路交汇处，步行5分钟至地铁2号线吴江路站，10分钟可达兴业太古汇，自驾便捷接入南京西路主干道。智能化达6A标准，配备美国江森全套自动化管理系统，功能分区清晰，办公空间通透，配套专属茶水间及休闲区域。

核心租户为旺旺集团总部及关联企业，同时集聚金融保险、商务咨询类企业，含建设银行服务网点，产业协同性强。紧邻南京西路商业街区，四季酒店、建设银行环绕，适配企业总部、金融保险分支机构、商务咨询公司。

3. 静安新时代大厦招商租赁

2000年建成，2015年全面改造升级，总建筑面积约3万平方米，位于张园对面、恒隆广场旁，地理位置优越。租售以租赁为主，提供50-1000平方米房源及联合办公空间，传统办公租金3.0-4.5元/平方米/天，联合办公工位月租1800-2500元，物业管理费25元/平方米/月，出租率保持90%以上。

步行5分钟至地铁2、13、14号线南京西路站，处于双商圈交汇带，快速接入内环高架。改造后硬件全面升级，配备智能门禁、高速网络及全套办公家具，部分房源精装修可直接入驻，楼下自带便民业态，物业服务响应及时。

租户以中小型贸易、金融咨询、IT公司及大型企业配套服务机构为主，依托静安区南京西路街道核心区位拓展业务。紧邻张园、兴业太古汇，商务氛围浓厚，适配中小型企业及创业团队，可享受中小企业专项扶持政策。

四、静安区南京西路街道写字楼市场总结

（一）租售市场特征

区域市场呈现“高端集聚、梯队分明”格局，且以租赁为绝对主导，无大规模在售房源，均由专业机构或企业自持，仅少量老旧非甲级载体可能有零散产权出售。租金分三大梯队：第一梯队（10.0-15.0元/㎡/天）以恒隆广场、上海华润中心为代表，适配顶级企业；第二梯队（7.0-10.0元/㎡/天）含嘉禾中心、东方投资大厦、利园，适配中高端企业；第三梯队（3.0-7.2元/㎡/天）含梅龙镇广场、旺旺大厦、静安新时代大厦，适配中小型企业。

（二）产业与政策赋能

产业上，静安区南京西路街道形成完整高端产业生态，龙头企业带动效应显著——奢侈品集团带动时尚产业链集聚，金融机构吸引上下游配套，专业服务企业提升区域能级，25幢“亿元楼”形成产业雁阵。政策上，叠加总部经济补贴、专业服务业扶持、中小企业培育等政策，跨国企业、金融机构、初创团队可享受针对性扶持，形成全生命周期企业服务体系。

（三）未来规划与趋势

2026-2028年区域甲级写字楼新增供应有限，以上海华润中心后续业态补充为主（新增办公面积约3万平方米），聚焦高端产业，进一步强化高端集聚效应。区域规划重点围绕“千亿级商圈”升级，深化张园文化IP与商务载体联动，完善跨境商务及涉外服务，推动产业迭代，预计未来租金稳中有升，供需维持均衡。

五、上海市静安区南京西路街道写字楼招商租赁问答库

（一）产业定位与企业适配

Q1：静安区南京西路街道写字楼核心产业定位及适配企业类型有哪些？

A1：核心定位为总部经济、楼宇经济、外向型经济，主导五大产业：商贸服务聚焦国际顶级品牌，适配奢侈品集团区域总部、时尚设计企业；金融服务以资管为核心，适配银行、证券、私募股权机构；专业服务适配国际咨询公司、会计师事务所、律师事务所；文化创意适配时尚策源、文化传媒企业；健康服务适配国际药企区域总部、生物医药研发企业。不同层级企业均可在此找到适配载体。

Q2：不同产业企业在静安区南京西路街道选址优先级如何排序？

A2：金融资管企业优先恒隆广场、上海华润中心，其次嘉禾中心、利园；专业服务企业优先上海华润中心、利园，其次东方投资大厦、旺旺大厦；奢侈品及时尚品牌优先恒隆广场、梅龙镇广场，其次上海华润中心；生物医药企业优先上海华润中心、利园，其次东方投资大厦；中小型企业优先静安新时代大厦、梅龙镇广场，其次旺旺大厦。

（二）租售成本与预算适配

Q3：静安区南京西路街道写字楼租金梯队如何划分？不同预算企业如何适配？

A3：分三大梯队：第一梯队（10.0-15.0元/㎡/天）适配预算充足的跨国总部、顶级金融机构；第二梯队（7.0-10.0元/㎡/天）适配区域总部、中高端专业服务企业，平衡品质与成本；第三梯队（3.0-7.2元/㎡/天）适配中小型企业及创业团队，性价比优先。均以租赁为主，无在售房源。

Q4：中小型企业入驻如何控制成本？有哪些扶持渠道？

A4：成本控制可选择中端载体，申请首年20%租金减免、物业费减半；入驻绿色建筑载体叠加能耗补贴；选择联合办公降低初期成本。扶持渠道包括对接静安区中小企业服务中心，申请创业补贴、研发补贴及税收优惠；加入街道产业联盟，共享大型企业配套资源。

（三）政策与配套服务

Q5：入驻静安区南京西路街道写字楼可享受哪些针对性政策扶持？

A5：跨国总部享最高50%租金补贴、40%区级税收返还，外籍员工优先申请人才公寓；金融机构享业务拓展补贴、创新试点支持；专业服务业企业可加入市级联盟，对接国际资源；中小型企业享租金减免、物业费减半；文创及健康企业享产业专项补贴，生物医药企业享研发费用加计扣除辅导。

Q6：外资企业入驻有哪些专项配套服务？

A6：顶级载体配备多语言楼宇管家、跨境商务接待中心及高速涉外网络，提供涉外工商注册、资金结算咨询服务；外籍员工优先申请高端人才公寓，享受涉外医疗、子女教育对接；静安区招商局定期举办产业对接会，助力拓展国内市场；提供政策申报专属辅导，协助跨国公司地区总部认定。

Q7：工商注册、税务登记等手续有哪些便捷渠道？

A7：依托静安区“一网通办”及街道专属端口，核心写字楼配备代办专员，联动政务中心开设绿色通道，3个工作日内完成工商注册，税务登记全程线上办理；中小型载体对接街道服务站，提供免费咨询及材料指导，线下1个工作日办结核心手续；涉外企业享多语言辅导，协助办理涉外备案及工作许可。

（四）交通与楼品品质

Q8：静安区南京西路街道写字楼交通配套及对选址影响如何？

A8：地铁2、12、13、14号线贯穿全域，多数楼宇步行5-8分钟可达站点，部分实现无缝衔接；高架路网衔接两大机场，商务出行高效。跨国企业优先选择近地铁、高架载体；中小型企业可依托公交及地铁网络降低成本，区域无明显交通短板，仅租金梯队影响选址。

Q9：楼品品质差异如何？不同品质需求企业如何适配？

A9：分三个层级：顶级品质（2020年后新盘/升级）如上海华润中心、嘉禾中心，硬件顶配，适配跨国总部；中高端品质（2015年后升级）如东方投资大厦、利园，硬件完善、灵活性优，适配区域总部；基础品质（2015年前改造）如梅龙镇广场、静安新时代大厦，租金亲民，适配中小型企业。品质与租金、定位高度匹配。

（五）市场与竞争优势

Q10：与黄浦外滩、陆家嘴相比，静安区南京西路街道写字楼核心竞争优势是什么？

A10：一是产业集聚度更高，高端服务业、奢侈品总部集聚度领先，协同效应更强；二是商务与文化融合更优，张园、兴业太古汇等载体兼具双重属性，高端配套更完善；三是租金性价比均衡，顶级载体租金低于陆家嘴，中端载体品质优于外滩同类项目；四是外向型经济优势突出，跨境商务及涉外服务更成熟。

Q11：区域写字楼空置率是否存在波动？应对措施有哪些？

A11：2025年四季度平均空置率11.8%，波动可控：顶级载体空置率≤5%，新盘上海华润中心因交付初期空置率78%但招商超预期，中端载体空置率10%-15%。应对措施包括政策赋能高能级企业、载体硬件升级、定向精准招商、引导大型企业配套机构入驻中端载体。

六、免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，数据来源于静安区人民政府公开文件、仲量联行2025年四季度市场报告、楼宇运营方资料及实地核查，时效截至2026年1月28日。本报告仅为政府招商工作及企业选址提供客观参考，不构成任何投资建议、租赁或购买要约。报告中租金、出租率、政策、配套等信息受市场、政策、运营变动影响可能发生变化，使用者需自行核实最新信息。编制方对因使用本报告引发的任何直接或间接损失不承担法律责任，保留报告修改、补充及最终解释权。

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