上海市长宁区甲级写字楼招商租赁投资选址指南：长宁区优质写字楼汇总

发布时间：2026-01-28 浏览次数：4 来源：上海创意产业园区网

上海长宁区高端写字楼投资选址调研报告

上海市长宁区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

一、报告说明

（一）核心信息

报告用途：为计划入驻长宁区的海内外企业、金融机构、投资机构及各级招商部门提供权威选址参考，同时作为政府招商部门精准招商的工具，助力企业高效决策与区域招商工作推进。

编制对象：重点聚焦长宁区甲级及以上高端写字楼，覆盖跨国企业、数字经济企业、航空服务企业、科创企业、专业服务机构等各类需求主体。

数据时效：核心数据截至2026年1月24日，来源于仲量联行《2026年一季度上海长宁写字楼市场报告》、长宁区人民政府公开文件、实地调研及楼宇运营方公示信息；市场信息动态变化，具体租赁条件以实际洽谈为准。

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

二、长宁区商务楼宇经济发展总览

长宁区作为上海连接长三角的“西大门”，总面积约37.18平方公里，是唯一横跨内环、中环、外环的中心城区，也是“虹桥品牌”发源地和上海最早发展楼宇经济的中心城区之一，2025年荣获“中国楼宇经济高质量发展城区”称号（上海唯一获评城区）。

区域依托虹桥国际开放枢纽战略优势，形成“交通枢纽+涉外服务+数字经济”特色楼宇经济格局，2025年办公市场需求占有率达7.59%，甲级写字楼租金普遍在4元/㎡·天以上，环比跌幅均值仅1.81%，市场抗跌性较强。截至2026年1月，全区楼宇园区载体资源总量达282处，总建筑面积约700万平方米，涵盖商务楼宇、创意园区、老洋房等多种形式，甲级及以上写字楼平均出租率87%，核心商圈租金稳居上海第三梯队。

载体资源集中分布于东部中山公园、中部虹桥、西部临空三大功能区，各区域形成差异化产业布局：中山公园板块配套成熟，以综合商务为主；虹桥板块聚焦数字经济与跨境商贸，龙头企业集聚；临空板块主打航空服务与科技创新，新建载体充足，发展潜力突出。

三、核心商务板块差异化分析

（一）中山公园板块：全能枢纽型综合商务区

地处内环线边缘，凭借2/3/4号线三轨交汇的极致交通优势，叠加推窗见公园、下楼即商圈的稀缺环境，成为综合性企业、区域总部及文创类企业的热门选址地。板块租金弹性覆盖3.6-10.5元/㎡·天，既能满足初创团队灵活空间需求，也能适配跨国企业整层办公诉求，配套成熟度居区域首位。

代表楼宇包括长宁来福士广场、龙之梦雅仕大厦、凯德龙之梦办公楼群、兆丰广场等。

（二）虹桥古北板块：国际化商务核心区

作为上海传统六大CBD之一，也是唯一地处内环外的CBD，依托“古北富人区”底蕴，国际化氛围浓厚，曾聚集上海三分之一的外国人和港台澳同胞，以日本、韩国等亚洲外资企业为特色。板块楼宇品质高端，租金区间5-11.5元/㎡·天，是数字经济、跨境商贸、高端专业服务企业的核心集聚地。

代表楼宇有金虹桥中心、南丰城办公楼、IM长宁国际广场、上海国际贸易中心等。

（三）临空经济园区：数字创新与航空服务高地

作为虹桥商务区重要组成部分，毗邻虹桥综合交通枢纽，企业可享受虹桥商务区、临空经济园及长宁区政府三重政策叠加，对航空领域、数字经济、高新科技及低空经济企业友好。板块新建载体充足，租金区间3.8-11元/㎡·天，出租率稳步提升至78%。

代表楼宇包括IBP虹桥上城、东虹桥中心、虹桥天会广场、虹桥之源在线新经济生态园载体楼等。

（四）天山商圈：高性价比过渡型商务区

处于长宁中部转型期，近年来新增多个高品质写字楼，租金较虹桥、中山公园低15%-20%，具备高性价比优势。适合处于成长期、需控制成本且希望承接核心区产业外溢的中小企业。

核心载体以晶耀虹桥等新建楼宇为代表。

四、长宁区20强高端写字楼详细解析

（一）超甲级及头部标杆楼宇（租金8元/㎡·天以上）

1. 金虹桥中心（虹桥街道）招商租赁

地址：娄山关路523号、533号；开发商：金虹桥国际置业有限公司；2014年竣工，总建筑面积约26万平方米，写字楼部分15万平方米，LEED金级认证。核心配置：标准层高4.2米，净高3米，22部高速电梯分区运行，高峰候梯时间≤40秒，5A智能化系统全覆盖。交通：步行8分钟达2号线娄山关路站，15分钟直达虹桥枢纽。代表企业：拼多多、亚瑟士、康宝莱、兄弟（中国）。优势：区域数字经济核心地标，集聚6100余家数字经济企业，产业占比78%，硬件与物业服务达国际水准；不足：租金处于区域顶端（8.5-11.5元/㎡·天），物业费40元/㎡·月，整层租赁门槛高。

2. IBP虹桥上城（新泾镇/临空片区）招商租赁

地址：北翟路协和路；开发商：新长宁集团；2026年1月竣工，总建筑面积约45万平方米，获WELL社区铂金级与绿色建筑三星级双重认证。核心配置：8栋商务办公楼，近2万平方米花园及1千米绿色长廊，生态办公属性突出。交通：步行10分钟达2号线北新泾站，8公里直达虹桥枢纽。代表企业：头部低空经济企业总部、航空服务关联企业（招商培育期）。优势：全新生态商务载体，绿色认证领先，适配企业ESG需求；不足：招商初期，产业集聚效应尚未完全显现，周边配套待完善。租金8-11元/㎡·天，物业费38元/㎡·月。

3. 长宁来福士办公楼（华阳路街道/中山公园片区）招商租赁

地址：长宁路1139号；开发商：凯德集团；2017年竣工，总建筑面积约14万平方米，写字楼部分8.5万平方米，LEED银级认证。核心配置：标准层高4米，16部高速电梯，智能空调可独立控制时长，得房率70%。交通：步行3分钟达2/3/4号线中山公园站，接入延安高架便捷。代表企业：得斯威国际货运、东方海外凯旋、格兰父子。优势：商业与办公深度融合，配套完善，适配高频商务接待；不足：高峰时段商业人流对办公环境有轻微干扰。租金7.8-10.5元/㎡·天，物业费36元/㎡·月。

（二）甲级优质楼宇（租金6-8元/㎡·天）

4. 南丰城办公楼（虹桥街道）招商租赁

地址：遵义路100号；开发商：南丰集团；2011年竣工，2024年智能化更新，总建筑面积10.98万平方米。核心配置：14部高速电梯，智能访客系统与能耗监测平台全覆盖。交通：步行5分钟达2号线娄山关路站。代表企业：仲利国际、赛莱默、横河电机。优势：品牌认可度高，出租率长期稳定在93%以上，智能化升级后竞争力提升；不足：户型灵活性不足，适配新兴科创企业能力有限。租金7.5-10元/㎡·天，物业费35元/㎡·月。

5. 龙之梦雅仕大厦（华阳路街道/中山公园片区）招商租赁

地址：凯旋路369号；开发商：长峰房地产开发有限公司；2010年竣工，总建筑面积12.3万平方米，硬件达准超甲级标准。核心配置：14部客梯+2部货梯，VAV变风量中央空调，新风量30立方米/人/小时。交通：距中山公园站2号口仅80米，步行2分钟可达。代表企业：跨国咨询公司区域总部、头部证券机构分支机构。优势：交通极便捷，车位充足（680个，月租1200元），出租率95%以上；不足：物业费偏高，自身配套薄弱。租金7-9.8元/㎡·天，物业费32元/㎡·月。

6. 凯德龙之梦办公楼群（华阳路街道/中山公园片区）招商租赁

地址：长宁路1018号；开发商：凯德集团；2006年竣工，2023年硬件升级，总建筑面积21万平方米。核心配置：18部通力电梯，地源热泵技术，节能效率40%。交通：步行5分钟达中山公园站，地下车位1200个（月租1500元）。代表企业：科技研发企业、贸易公司、中小型金融机构。优势：体量庞大，商业配套完善，租金性价比突出；不足：楼宇密度高，高峰电梯运力紧张。租金6.8-9.5元/㎡·天，物业费28元/㎡·月。

7. 新虹桥中心大厦（虹桥街道）招商租赁

地址：娄山关路83号、万山路108号；开发商：上海新虹桥大厦有限公司；2003年竣工，2022年全面翻新，总建筑面积4.33万平方米。核心配置：智能网络与新风系统，电梯效率提升25%。交通：步行6分钟达2号线娄山关路站。代表企业：海烟物流、韩松国际货运、奇目医疗器械。优势：虹桥老牌核心载体，租金性价比高；不足：总面积小，难以满足大型企业扩张需求。租金6.5-9元/㎡·天，物业费30元/㎡·月。

8. IM长宁国际广场（虹桥街道）招商租赁

地址：虹桥路1386号；开发商：合景泰富集团；2023年竣工，总建筑面积18万平方米，LEED银级认证。核心配置：18部高速电梯，智能楼宇管理系统，支持远程办公管控。交通：步行10分钟达10号线水城路站，12分钟直达虹桥枢纽。代表企业：数字经济企业、跨境商贸企业。优势：硬件先进，聚焦“数字+商贸”，性价比突出；不足：品牌知名度低于老牌地标。租金6.2-8.8元/㎡·天，物业费33元/㎡·月。

9. 华敏翰尊国际（江苏路街道）招商租赁

地址：延安西路726、728号；开发商：华敏集团；2008年竣工，总建筑面积13.29万平方米。核心配置：16部高速电梯分区运行，中央空调系统稳定。交通：步行8分钟达2号线江苏路站，临近延安西路高架。代表企业：中石化、海硕国际货运、住友电工。优势：区位优越，产业圈层优质，租金合理；不足：无绿色建筑认证，对ESG导向企业吸引力有限。租金6-8.5元/㎡·天，物业费29元/㎡·月。

10. 光大安石虹桥中心（虹桥街道）招商租赁

地址：虹桥路1488号；开发商：光大安石资产管理有限公司；2022年竣工，总建筑面积15万平方米。核心配置：智能安防与物联网管理平台，公共区域用环保材料。交通：步行7分钟达10号线虹桥路站，10分钟直达虹桥枢纽。代表企业：科创企业、金融科技中小企业。优势：智能配置完善，办公环境舒适；不足：缺乏龙头企业带动，产业集聚度一般。租金5.8-8.3元/㎡·天，物业费31元/㎡·月。

（三）高性价比甲级楼宇（租金3.8-6元/㎡·天）

11. 东虹桥中心（虹桥街道）招商租赁

地址：仙霞路137号；开发商：上海东虹桥置业有限公司；2023年竣工，总建筑面积12万平方米。核心配置：14部高速电梯，24小时安保与工程响应。交通：步行5分钟达2号线娄山关路站。代表企业：跨境服务企业、数字经济中小企业。优势：新建楼宇硬件达标，区位优越，性价比高；不足：品牌影响力较弱。租金5.5-8元/㎡·天，物业费27元/㎡·月。

12. 兆丰广场（华阳路街道/中山公园片区）招商租赁

地址：愚园路172号；开发商：上海兆丰房地产开发有限公司；2005年竣工，2024年智能升级，总建筑面积8.5万平方米。核心配置：10部三菱电梯，新增智能门禁与物联网平台。交通：步行5分钟达中山公园站，租金低于同片区15%。代表企业：初创科创企业、中小企业。优势：租金性价比突出，租赁门槛低；不足：部分硬件老化，高端企业吸引力有限。租金5.2-7.8元/㎡·天，物业费25元/㎡·月。

13. 上海国际贸易中心（虹桥街道）招商租赁

地址：延安西路2299号；开发商：上海国际贸易中心股份有限公司；2001年竣工，2023年翻新，总建筑面积10万平方米。核心配置：12部电梯，优化网络与公共区域环境。交通：步行10分钟达2号线娄山关路站，12分钟直达虹桥枢纽。代表企业：国际贸易企业、跨国公司分支机构。优势：跨境商贸资源丰富，品牌积淀深；不足：硬件逊于新建楼宇，户型灵活性不足。租金5-7.5元/㎡·天，物业费26元/㎡·月。

14. 长宁德必易园（新华路街道）招商租赁

地址：凯旋路613号；开发商：德必集团；2015年竣工，总建筑面积5万平方米，市级示范文创园区。核心配置：共享会议室、文创展示空间，物业服务适配文创需求。交通：步行8分钟达3/4号线延安西路站。代表企业：时尚创意企业、文化传播公司、设计机构。优势：文创产业集聚效应强，空间设计新颖；不足：产业定位专一，非文创企业适配性低。租金4.8-7.2元/㎡·天，物业费24元/㎡·月。

15. 大虹桥生命科学创新中心（新泾镇/临空片区）招商租赁

地址：临虹路128弄；运营方：专业产业运营机构；2020年竣工，总建筑面积8万平方米，LEED银级认证。核心配置：专业实验室、中试平台、冷链仓储，专属生命健康设施。交通：步行10分钟达2号线北新泾站，10分钟直达虹桥枢纽。代表企业：国药集团、上生所、丹纳赫。优势：专业载体完善，政策适配性强；不足：产业定位专一，空间适配性有限。租金4.6-7元/㎡·天，物业费32元/㎡·月。

16. 华敏翰尊大厦（华阳路街道/中山公园片区）招商租赁

地址：宣化路300号；开发商：华敏集团；2007年竣工，总建筑面积6万平方米。核心配置：8部高速电梯，中央空调系统稳定，得房率68%。交通：步行10分钟达中山公园站，接入延安高架便捷。代表企业：区域型企业总部、中小型金融机构。优势：配套成熟，租金合理，区位优越；不足：硬件无明显优势，缺乏特色产业定位。租金4.5-6.8元/㎡·天，物业费27元/㎡·月。

17. 上海世贸商城办公楼（虹桥街道）招商租赁

地址：延安西路2299号；开发商：上海世贸商城有限公司；2000年竣工，2022年硬件更新，总建筑面积12万平方米。核心配置：智能网络与节能空调，电梯效率提升20%。交通：步行8分钟达2号线娄山关路站，12分钟直达虹桥枢纽。代表企业：跨境贸易企业、会展服务企业。优势：会展与贸易资源丰富，性价比高；不足：部分设施老化，高端吸引力有限。租金4.3-6.5元/㎡·天，物业费24元/㎡·月。

18. “上海硅巷”新微智谷载体楼（江苏路街道）招商租赁

地址：江苏路369号；运营方：新微集团；2018年竣工，总建筑面积4万平方米，甲级科创载体。核心配置：共享实验室、概念验证中心，适配科创研发需求。交通：步行5分钟达2号线江苏路站。代表企业：人工智能、半导体企业，集聚50余家科技企业。优势：科创孵化资源丰富，政策支持力度大；不足：体量小，难以满足大型企业扩张需求。租金4.2-6.3元/㎡·天，物业费28元/㎡·月。

19. 西郊国际金融产业园载体楼（程家桥街道）招商租赁

地址：虹桥路2451号；开发商：西郊国际金融产业园开发有限公司；2019年竣工，总建筑面积6万平方米。核心配置：智能安防、金融数据专用网络，适配金融企业需求。交通：步行12分钟达10号线龙溪路站，8分钟直达虹桥枢纽。代表企业：中小型金融机构、投资公司。优势：金融产业特色显著，政策支持足；不足：交通便捷性一般，品牌知名度低。租金4-6元/㎡·天，物业费25元/㎡·月。

20. 虹桥之源在线新经济生态园载体楼（新泾镇/临空片区）招商租赁

地址：临虹路288弄；运营方：临空经济园区运营管理中心；2021年竣工，总建筑面积5万平方米，LEED银级认证。核心配置：共享办公、直播基地、数字展厅，适配在线新经济需求。交通：步行10分钟达2号线北新泾站，10分钟直达虹桥枢纽。代表企业：在线新经济、直播电商企业。优势：孵化服务完善，租金性价比高；不足：体量小，产业集聚度待提升。租金3.8-5.8元/㎡·天，物业费26元/㎡·月。

五、排名依据说明

本次20强排名基于多维度加权评估，结合“数字长宁”品牌优势与三大功能区产业导向，确保客观性与权威性，具体权重分配如下：

产业集聚与企业能级（25%）：参考入驻企业类型、头部企业占比、产业协同效应，契合数字经济、航空服务、科创、文创等核心产业导向的楼宇优先加分。
楼盘品质与硬件配置（22%）：涵盖建筑等级、绿色建筑认证、硬件设施（电梯、空调、网络）、更新改造情况及物业服务水平，2020年后竣工或升级改造的楼宇优先排序。
交通便利性（20%）：以地铁接驳距离（500米内为优）、线路覆盖数量、高架及虹桥枢纽接入便捷性、停车场配置为核心指标，交通枢纽型楼宇加分。
知名度与品牌效应（16%）：参考楼宇地标性、行业认可度、开发商/运营方品牌影响力，长期保持高出租率（88%以上）的楼宇优先考量。
周边配套与性价比（17%）：结合商业、酒店、专业服务配套完善度，租金与硬件配置匹配度，兼顾不同企业成本需求，特色产业载体适当加分。

六、上海市长宁区写字楼招商租赁问答库

（一）产业定位与适配

Q1：三大板块产业定位差异及适配企业类型？A1：中山公园板块主打综合商务、高端消费、专业服务，适配需成熟配套的综合性企业；虹桥板块聚焦数字经济、跨境商贸，适配跨国企业、头部数字企业；临空板块主打航空服务、低空经济、在线新经济，适配科创、航空关联企业。

Q2：数字经济企业有哪些优选楼宇及政策支持？A2：推荐金虹桥中心（数字经济核心载体）、IM长宁国际广场（数字+商贸）、虹桥之源载体楼（孵化载体），均可享受张江高新区长宁园研发补贴、人才支持政策，适配全生命周期需求。

（二）成本与性价比

Q3：租金梯队划分及性价比特点？A3：第一梯队（8元/㎡·天以上）：超甲级品质，适配头部企业；第二梯队（6-8元/㎡·天）：品质优良，产业特色鲜明，性价比均衡；第三梯队（3.8-6元/㎡·天）：租金亲民，适配中小企业与特色产业企业。

Q4：中小企业高性价比楼宇推荐？A4：兆丰广场（智能升级、租金偏低）、虹桥之源载体楼（政策适配在线新经济）、新微智谷（科创政策扶持），租金合理且租赁门槛低。

Q5：除租金外还有哪些核心运营成本？A5：物业费（甲级20-40元/㎡·月）、车位月租（1200-1500元/个）、空调超时费、电费，另有网络费、垃圾清运费等潜在成本。

（三）市场与实操

Q6：2026年租金走势如何？A8：核心商圈租金稳中有升（同比+2%-3%），临空片区温和增长（同比+3%-4%），整体供需均衡，新建载体带动区域竞争力提升。

Q7：企业注册流程及配套服务？A9：通过“一网通办”全程网办，平均1个工作日办结；重点楼宇配备招商专员，提供一站式服务，特色园区设企业服务中心，协助政策申报等事项。

Q8：地铁直达的写字楼有哪些？A10：龙之梦雅仕大厦、长宁来福士、凯德龙之梦、新微智谷、南丰城、东虹桥中心，均步行5分钟内可达地铁口，通勤效率最优。

七、区域核心优势总结

长宁区凭借“载体适配+政策赋能+产业协同”的核心优势，成为不同能级、类型企业的优选选址区域。区域聚焦互联网服务、在线新经济主导产业，推进“上海硅巷”建设，打造低空经济总部集聚区与生命健康产业集群，三大板块差异化定位形成互补格局。

通过“营商通”平台构建精细化楼宇管理体系，依托张江专项政策为科创、数字经济等企业提供研发补贴、人才支持，同时凭借虹桥枢纽的交通优势与长期积淀的国际化氛围，实现商务效能与产业生态的双重提升，在上海核心商务区中展现出强劲的韧性与发展潜力。

八、免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于2026年1月24日前的公开政策文件、市场研究报告、权威媒体报道及行业数据编撰，力求客观准确，但仅作参考，不构成任何投资或租赁决策建议。

报告中楼宇租金、空置率、入驻企业等信息可能因市场动态、运营调整存在滞后或偏差，使用者决策前应进行独立实地考察与核实。上海市政府招商局、投资促进中心及本报告编辑单位不对因依赖本报告内容采取的行动承担任何法律责任。

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