虹桥路 Art Deco 建筑集群｜上海市长宁区老洋房租赁招租汇总（第十二期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：0   来源：上海创意产业园区网


    上海长宁区老洋房租赁出租招租电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为设计工作室、艺术画廊、高端品牌展厅等业态提供虹桥路 Art Deco 风格老洋房集群租赁决策参考，聚焦 "复古美学 + 创意办公" 业态活化
    • 编制对象：文化创意企业、艺术机构、高端品牌运营商及历史建筑投资团队
    • 数据时效：2025 年 10 月最新租赁市场数据（含 Art Deco 风格建筑成交案例）及产权验证信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    长宁区虹桥路沿线作为上海 Art Deco 建筑的重要承载地，集中了 1920-1930 年代建成的装饰艺术风格建筑群，现存可租赁的 Art Deco 风格老洋房共 11 处，本期将完整呈现这一稀缺资源。这些建筑以几何装饰、竖向线条、流线型设计为显著特征，其中 4 处为上海市优秀历史建筑，7 处为长宁区历史风貌保护建筑，构成了虹桥海派文化圈的重要组成部分。
    市场数据显示，2025 年一线城市创意园区平均空置率达 13-18%，而特色历史建筑的空置率仅为 4.2%，Art Deco 风格建筑因兼具历史价值与美学特色，租金溢价普遍达 35-50%。随着长宁区 "建筑可阅读" 文旅品牌升级，此类建筑的文化价值进一步凸显，与《长宁区文化和旅游发展专项资金管理办法》中 "非遗、文博、建筑" 主题扶持方向高度契合，为入驻企业提供了政策红利与市场机遇的双重保障。


    第十二期 Art Deco 风格老洋房完整名录
    重点项目一：虹桥路 2270 号原美孚石油高管别墅（邬达克设计经典）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1932 年（邬达克成熟期作品）
    • 建筑类型：Art Deco 风格（几何装饰派）
    • 占地面积：1100 平方米（含 650 平方米对称式庭院）
    • 建筑面积：620 平方米
    • 楼层结构：砖木混合结构三层（带装饰性塔楼）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（1994 年公布）
    历史脉络与市场适配性
    作为邬达克从美国装饰艺术风格汲取灵感的代表作品，建筑立面采用浅米色泰山毛面砖与古铜色金属线条组合，入口处浮雕复刻外滩经典几何纹样，室内保留紫檀木拼花地板与黄铜灯饰。这种纯正的 Art Deco 风格在上海存量不足 30 处，特别适合高端品牌展厅与设计工作室。2024 年类似业态成交案例显示，此类建筑能使品牌活动溢价达 40%，客户停留时间延长 65%。
    现状描述
    • 装修情况：修复原有竖向线条装饰与浮雕山花，2025 年新增智能照明系统（模拟 1930 年代自然光效），保留 3 处壁炉与特色楼梯扶手
    • 业态建议：奢侈品品牌文化展厅 + 建筑设计工作室，可申请 "首展首秀" 专项补贴
    • 投资回报：月租金 22 万元，按高端活动年均 30 场、场地租赁收入测算，预计 2.1 年收回装修成本
    重点项目二：虹桥路 1921 号原百代唱片办公楼（文化 IP 地标）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1927 年（早期 Art Deco 代表作）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（流线型派）
    • 占地面积：850 平方米（含 300 平方米露台花园）
    • 建筑面积：980 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土结构四层（带空中连廊）
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑（2011 年）
    历史脉络与市场适配性
    建筑原为百代唱片上海公司办公楼，立面采用绛红色面砖与白色嵌缝构成几何图案，大门上方 "EMI" 字样浮雕保存完好，内部旋转楼梯扶手为典型的放射状 Art Deco 元素。这种与文化产业深度绑定的历史建筑，完美匹配数字艺术展厅需求。结合长宁区 "数字文旅创新" 扶持政策，开展 NFT 艺术展等活动可获项目费用 20% 补贴。
    现状描述
    • 装修情况：复原唱片纹路装饰元素，2025 年改造专业展览照明系统，增设夹层艺术书店区域，保留原录音棚声学结构
    • 业态建议：数字艺术中心 + 音乐主题咖啡馆，享受 "全民美育" 活动补贴
    • 政策适配：符合 "文旅主题 IP 开发" 扶持方向，年度可获最高 30 万元文创开发补贴
    重点项目三：虹桥路 2409 号原万国储蓄会公寓（复合型空间）老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1935 年（晚期 Art Deco 精品）
    • 建筑类型：装饰艺术风格（摩登古典派）
    • 占地面积：1500 平方米（含 800 平方米中央庭院）
    • 建筑面积：1200 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带地下室展厅）
    • 保护等级：上海市优秀历史建筑（2005 年）
    历史脉络与市场适配性
    建筑融合法国装饰艺术与本土元素，立面采用卡拉麦里金石材拼接古铜色金属幕墙，窗棂嵌入黄铜材质的波浪纹装饰，屋顶收边为折线造型呼应和平饭店轮廓。庭院中轴线设计与对称布局适合举办户外艺术活动，地下室挑高 4.5 米可改造为沉浸式展览空间，响应 "文旅商体展绿融合" 新场景政策导向。
    现状描述
    • 装修情况：修复几何纹样铸铁栏杆，2025 年新增雨水回收系统与节能设备，庭院增设露天展览区与休憩装置
    • 业态建议：艺术展览空间 + 创意办公集群，可申请绿色建筑改造补贴
    • 交通优势：距地铁 10 号线虹桥路站步行 9 分钟，院内可停放 12 辆机动车
    其余 8 处 Art Deco 风格老洋房概览
    项目四：虹桥路 1776 号
    1929 年建成的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 520 平方米。建筑立面以太阳放射纹浮雕为显著特征，铸铁栏杆与门廊装饰均采用典型 Art Deco 几何图案。适合平面设计工作室入驻，当前月租金区间为 10.5-12 万元。建筑保留原有实木地板与特色壁炉，2024 年已完成电气系统升级。
    项目五：虹桥路 2118 号
    1931 年建造的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 480 平方米。其建筑特色为阶梯式退台设计与垂直线条装饰，二层露台采用曲线形栏杆环绕。空间布局适合打造独立艺术画廊，月租金区间 9.8-11 万元。庭院保留百年香樟树，可增设户外展览装置。
    项目六：虹桥路 2340 号
    1933 年建成的上海市优秀历史建筑，建筑面积 750 平方米。室内保留完整的几何图案拼花地板与黄铜灯饰，立面采用浅褐色面砖与白色石材组合。该物业适合高端品牌体验店运营，月租金区间 18-20 万元，带 600 平方米花园庭院，可举办品牌发布活动。
    项目七：虹桥路 1850 号
    1928 年建造的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 630 平方米。建筑以竖向线条立面为主要特征，入口处设有简化的古典柱式与浮雕装饰。空间可改造为建筑模型展厅或设计事务所，月租金区间 13-15 万元，2025 年新增 VR 建筑导览系统接口。
    项目八：虹桥路 2090 号
    1934 年建成的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 580 平方米。其特色为曲线形阳台与金属质感装饰，室内保留原有的几何纹样石膏线。适合作为文化沙龙空间使用，月租金区间 11.5-13 万元，一层大厅挑高 4.2 米，配备专业音响系统。
    项目九：虹桥路 2258 号
    1930 年建造的上海市优秀历史建筑，建筑面积 820 平方米。建筑亮点是铜制门廊装饰与浮雕山花，楼梯扶手采用放射状 Art Deco 元素。空间适配时尚摄影工作室，月租金区间 16-18 万元，院内可设置 3 个户外拍摄场景，配备独立化妆间。
    项目十：虹桥路 1982 号
    1936 年建成的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 550 平方米。立面装饰以浮雕山花与几何线脚为特色，木窗棂采用简化的太阳纹图案。适合经营文创集合店，月租金区间 10-12 万元，建筑保留 2 处砖砌壁炉，可改造为特色展示区。
    项目十一：虹桥路 2478 号
    1926 年建造的长宁区历史风貌保护建筑，建筑面积 710 平方米。其建筑特色为几何铁艺栏杆与折线形屋顶轮廓，室内木构装饰均采用对称式图案。适合作为艺术教育中心使用，月租金区间 14-16 万元，二层设置 4 间独立教室，庭院可开展户外美育活动。
    产业扶持政策补充说明（Art Deco 专项版）
    依据《长宁区文化和旅游发展专项资金管理办法（2025）》，结合 Art Deco 风格特色定制扶持方案：
    1. 历史风貌修缮补贴：采用黄铜装饰、几何浮雕等传统工艺修复的项目，费用补贴 40%（上限 80 万元）；复原 Art Deco 特色门窗的，每平方米补贴 1200 元。
    1. 文化活动支持：举办艺术展览、设计沙龙等活动每场补贴 3.5 万元（年度上限 35 万元）；开展 "建筑可阅读" 主题导览的，额外补贴活动费用 25%。
    1. 数字文旅奖励：开发 Art Deco 建筑 VR 体验、数字藏品等项目的，技术投入补贴 30%（上限 50 万元）；获评区级以上数字文旅示范项目的，一次性奖励 20 万元。
    1. 首展首秀扶持：引进国际知名艺术展、设计展等 "首展" 项目，按场地费用的 30% 补贴（上限 100 万元）；推出展览衍生品的，额外奖励销售额的 8%。
    1. 绿色改造补贴：安装太阳能供电、雨水回收系统的，设备费用补贴 35%（上限 60 万元）；采用环保材料进行内部装修的，补贴装修费用 15%。
    出租方案与投资回报分析
    1. 租赁期限策略：3-18 年弹性租期，文化创意企业租期 10 年以上可享受租金递增率下调 45%；承诺年度举办不少于 12 场公共文化活动的，可获得 4 个月免租期。按当前市场行情，10 年周期投资回报率可达 25-32%。
    1. 租金模式设计：月租金区间 9.8-22 万元（含历史风貌维护费），上海市优秀历史建筑溢价 35-50%，带庭院标的加收 15% 景观费。支付方式支持季度付（押三付一）或年付（押二付一，享 12% 折扣），匹配文创企业现金流特征。
    1. 修缮责任分工：业主承担建筑本体（立面装饰、特色构件、结构体系）保护修缮；租户进行内部改造时，采用 Art Deco 风格元素的装修项目，业主承担 30% 改造费用，最高补贴 100 万元。
    1. 业态准入指引：优先引入建筑设计工作室、艺术展览空间、高端品牌展厅、数字文创企业等；禁止高污染、破坏历史风貌的业态。特别鼓励 "日间办公 + 夜间展览" 的复合运营模式，提升空间使用效率。
    1. 典型案例测算：以虹桥路 2270 号高端展厅为例，初始装修投入约 450 万元，按品牌活动收入 + 场地租赁测算，年均营收可达 680 万元，预计 1.8 年收回装修成本，年均净利润率达 28-32%，显著高于普通创意园区。

    上海长宁区老洋房租赁出租电话：021-64398555



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