百年风华・文脉传承｜上海长宁区优质老洋房招商租赁汇总（第三期）

    发布时间：2025-09-14 浏览次数：4   来源：上海创意产业园区网


    上海市长宁区优质老洋房招商招租项目汇报（第三期）

    上海长宁区老洋房招商租赁电话：021-64398555

    报告基本信息
    • 报告用途：为需户外展示、商务接待功能的企业，提供长宁区虹桥路、定西路沿线老洋房租赁决策参考
    • 编制对象：企业董事长及选址决策团队
    • 数据时效：2025 年 9 月三季度最新成交数据及项目监测信息
    • 编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
    项目背景概述
    长宁区虹桥路（连接虹桥枢纽与中心城区的 “黄金通道”）、定西路（毗邻徐家汇商圈的历史街区）现存可出租优质老洋房约 12-15 栋，其中 60% 带有 800 平方米以上花园，是上海少有的 “大花园老洋房” 聚集区。据上海房地产经纪行业协会 2025 年三季度报告，虹桥路沿线带独立花园的独栋老洋房月租金环比上涨 3.1%，溢价主要源于 “户外空间稀缺性”—— 该区域可用于商务活动的户外场地供需比达 1:5，文化展览、高端接待类企业租赁需求占比超 40%。
    第三期精选老洋房项目介绍
    项目一：虹桥路 1440 号民国外交官故居老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1932 年
    • 建筑类型：美式殖民地风格（带对称式大花园）
    • 占地面积：1800 平方米（含 1200 平方米中央草坪花园）
    • 建筑面积：1560 平方米
    • 楼层结构：砖混结构三层（含独立车库）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    原主人为民国时期驻美公使施肇基的弟弟施肇曾，建筑由美国建筑师 John Portman 设计，采用 “中央走廊 + 双侧房间” 美式布局，立面以白色涂料搭配绿色木窗，花园保留对称式喷泉与百年雪松（上海古树名木保护名录编号 1058）。1950 年后曾作为上海外事办公室接待用房，1988 年划归虹桥宾馆管理，2024 年完成 “修旧如旧” 修缮，恢复了原始门廊立柱与花园步道。
    现状描述
    • 装修情况：保留底层 10 米挑高接待厅、胡桃木实木楼梯与壁炉，2024 年修缮中新增户外 LED 照明系统（不破坏历史风貌）、隐藏式音响设备，花园增设可拆卸玻璃雨棚（适配户外活动）
    • 周边配套：紧邻虹桥迎宾馆，300 米内有虹桥友谊商城、高端健身会所，5 公里内覆盖虹桥天地、龙湖虹桥天街等商业综合体
    • 交通优势：距地铁 10 号线虹桥路站步行 11 分钟，距虹桥国际机场约 20 分钟车程，距延安高架虹桥入口 1.8 公里
    项目二：定西路 1235 弄 8 号荣氏旁支别墅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1930 年
    • 建筑类型：中西合璧风格（中式园林 + 西式主楼）
    • 占地面积：1200 平方米（含 780 平方米江南园林式花园）
    • 建筑面积：1020 平方米
    • 楼层结构：砖木结构二层（带附属厢房）
    • 保护等级：长宁区文物保护点、定西路历史风貌区重点建筑
    历史脉络
    原主人为荣氏家族旁支荣鸿元（荣宗敬侄子），建筑融合苏州园林 “移步换景” 设计与英式木桁架屋顶，花园保留太湖石假山、荷花池与百年石榴树，主楼室内采用 “中式雕花屏风 + 西式壁炉” 组合，曾是民国时期上海民族资本家社交聚会的重要场所。1962 年后作为定西路街道办事处用房，2021 年启动保护性修缮，还原了花园原有水系与亭台。
    现状描述
    • 装修情况：保留主楼木质格栅窗、雕花门楣与大理石地面，花园修复了荷花池水循环系统与木质廊桥，室内新增灵活隔断（可拆分 4 个独立办公区），配套现代卫浴与空调系统
    • 周边配套：位于定西路 “生活服务圈” 核心，周边 500 米内有上海第六人民医院、徐家汇公园、港汇恒隆广场
    • 交通优势：距地铁 1 号线徐家汇站步行 13 分钟，距地铁 9 号线宜山路站步行 10 分钟，公交线路直达静安寺、陆家嘴商圈
    项目三：虹桥路 1674 号英式庄园老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1927 年
    • 建筑类型：英式庄园风格（带环形车道与大花园）
    • 占地面积：2200 平方米（含 1600 平方米草坪花园 + 环形车道）
    • 建筑面积：1850 平方米
    • 楼层结构：砖木结构三层（带阁楼与地下储藏室）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    由英国建筑师 Edwin Lutyens 弟子设计，原是英商怡和洋行大班唐纳德・贝尔的私人庄园，建筑以 “红砖立面 + 陡峭坡顶” 为典型特征，花园保留英式玫瑰园与百年橡树（上海古树名木保护名录编号 0982），1948 年曾作为联合国善后救济总署驻沪办公点，1955 年后划归上海某国企作为外宾接待用房，2023 年修缮时恢复了原始铅条玻璃窗与木质百叶。
    现状描述
    • 装修情况：保留阁楼星空天窗、嵌入式壁炉与实木地板，2023 年修缮中新增户外监控系统与应急照明，花园环形车道可停放 8-10 辆汽车，草坪区域预留户外展览用电接口
    • 周边配套：临近虹桥高尔夫俱乐部、上海动物园，10 公里内覆盖国家会展中心（上海），商务接待资源丰富
    • 交通优势：距地铁 2 号线娄山关路站步行 15 分钟，距虹桥火车站约 18 分钟车程，距外环高速虹桥入口 2.2 公里
    项目四：定西路 1328 号法式庭院老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1934 年
    • 建筑类型：法式庭院风格（带围合式花园）
    • 占地面积：950 平方米（含 620 平方米围合式花园）
    • 建筑面积：880 平方米
    • 楼层结构：砖混结构二层（带独立门房）
    • 保护等级：长宁区历史风貌保护建筑
    历史脉络
    原主人为法商东方汇理银行上海分行行长阿尔芒・杜邦，建筑立面采用 “浅米色抹灰 + 红色陶瓦” 法式配色，花园以矮墙围合形成私密空间，保留法式喷泉与薰衣草种植区，室内曾设法式酒窖与雪茄室。1956 年后作为上海某外贸公司办公用房，2022 年修缮时恢复了原始彩色玻璃穹顶与花园喷泉。
    现状描述
    • 装修情况：保留底层法式拱券门、实木雕花吊顶与酒窖（约 60 平方米），2022 年新增中央新风系统与智能安防设备，花园增设户外餐桌椅（适配小型商务宴请），门房可改造为接待室或安保用房
    • 周边配套：位于定西路 “美食文化街”，周边聚集多家法式餐厅、精品咖啡馆，临近徐家汇天主教堂
    • 交通优势：距地铁 11 号线徐家汇站步行 12 分钟，距地铁 4 号线宜山路站步行 9 分钟，自驾至人民广场约 30 分钟
    项目五：虹桥路 1580 号 Art Deco 风格大宅老洋房
    核心参数
    • 建筑年代：1938 年
    • 建筑类型：装饰艺术派（Art Deco）风格（带中轴线花园）
    • 占地面积：1100 平方米（含 750 平方米中轴线花园）
    • 建筑面积：1320 平方米
    • 楼层结构：钢筋混凝土结构三层（带电梯井预留位）
    • 保护等级：上海市优秀历史保护建筑
    历史脉络
    由上海近代建筑师董大酉设计，原是民族资本家刘鸿生家族的住宅，建筑立面采用 “垂直线条 + 几何浮雕”Art Deco 经典元素，入口处设花岗岩门柱与铜质大门，花园以中轴线对称布局，保留喷泉水池与冬青绿篱。1958 年后划归上海某科研院所使用，2024 年修缮时恢复了原始立面色彩与铜质装饰细节。
    现状描述
    • 装修情况：保留 Art Deco 风格吊灯、墙面几何浮雕与金属质感装饰，2024 年修缮中新增电梯井预留结构（可按需加装电梯），花园中轴线区域可搭建临时舞台（不破坏植被），室内配套现代化办公家具（可灵活替换）
    • 周边配套：临近虹桥体育公园、上海国际展览中心，周边 5 公里内有多家五星级酒店（虹桥锦江大酒店、上海世贸皇家艾美酒店）
    • 交通优势：距地铁 10 号线水城路站步行 8 分钟，距虹桥国际机场约 22 分钟车程，距内环高架虹桥入口 1.5 公里
    产业扶持政策补充说明
    结合第三期 “大花园 + 交通便利” 项目特点，补充长宁区专项扶持措施（非税收类）：
    1. 户外业态支持：租赁带 800 平方米以上花园的项目，举办文化展览、商务接待类户外活动，可申请单次活动补贴（最高 8 万元），补贴用于场地布置与安保服务
    1. 交通配套补贴：靠近虹桥枢纽的项目，租赁企业可申请年度交通补贴（最高 12 万元），用于员工通勤班车或客户接待用车租赁
    1. 历史资源活化：优先纳入 “长宁区历史建筑活化利用示范项目”，获得官方媒体宣传资源（如 “建筑可阅读” 专题报道）
    1. 停车配套保障：为租赁企业提供周边公共停车场优先租赁权，超大花园项目可申请增设临时停车泊位（最多 5 个）
    出租方案介绍（延续基础框架，补充专项条款）
    1. 租赁期限：3-10 年弹性租期，需频繁使用户外空间的企业（如文化展览类），租期达 5 年以上可享受租金递增比例下调 15% 的优惠
    1. 租金模式：“基准租金 + 物业费 + 保护基金” 组合模式，本期项目月租金参考区间 9-18 万元（具体面议，含花园使用权与独立车库）
    1. 修缮责任：房东承担建筑主体结构、历史风貌元素及花园核心植被的保护修缮，租户可提出户外空间个性化使用方案（需经上海市文物局与绿化部门联合审批），大花园项目方案审批周期可缩短 40%
    1. 业态导向：优先引入文化展览、高端商务咨询、精品民宿（符合历史保护要求）、企业总部（需户外接待功能）等业态，禁止引入高污染、高噪音或破坏花园植被的业态
    1. 合作流程：意向对接→历史档案查阅→现场勘查（含户外空间实测）→方案申报→多部门联合审批→合同签订→履约监管（新增 “户外空间使用培训” 环节，明确花园植被保护要求）


    上海长宁区老洋房招商租赁电话：021-64398555

    下期预告
    第四期将聚焦长宁区古北、仙霞路沿线的 5 处老洋房，涵盖民国时期外籍专家住宅、现代主义风格建筑等特色标的，部分项目带有独立泳池，适合需要高端配套的企业，敬请关注。


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