上海宝山区环上大经纬汇整栋酒店出售综合评估报告：招租与企业选址决策深度分析

发布时间：2025-08-22 浏览次数：8 来源：上海创意产业园区网

上海宝山区环上大经纬汇酒店整栋出售综合评估报告：出售与企业选址决策深度分析

报告基础信息

编制用途：为酒店运营、公寓管理等企业战略选址及资产配置提供客观数据支撑与价值研判，助力决策层全面评估项目综合适配性与投资潜力

编制对象：企业董事长、战略投资决策委员会及高级管理层

数据时效：2025 年 9 月（项目参数取自开发商官方文件及实地调研，区域数据参考宝山区政府 2025 年 Q3 公示）

编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海宝山区经纬汇酒店出售电话：021-64398555

1 项目介绍：环上大产城融合酒店标杆

1.1 项目概况

环上大经纬绿洲中心酒店项目位于上海市宝山区经地路 99 弄，为环上大板块核心区整栋酒店物业。项目总建筑面积 19729.33㎡，土地性质为旅馆用地，于 2019 年竣工，目前为现状交付状态，室内毛坯，具备灵活改造空间。作为经纬城市绿洲综合体的重要组成部分，项目定位 “科创配套 + 社区服务” 双功能载体，可兼容酒店、人才公寓等多元业态。

1.2 核心定位

依托环上大科创产业生态与成熟社区人口基础，项目旨在打造 “科创商务接待 + 社区品质居住” 的复合型服务载体，填补区域高端酒店及长租公寓供给缺口，服务于周边科创企业、高校及社区人群。

2 区位介绍：双区叠加的价值高地

2.1 地理坐标与空间优势

项目地处环上大核心区，位于 7 号线南陈路地铁站上盖，直线距离上海大学（宝山校区）约 1.2 公里，紧邻上大科技园及南大智慧城。周边 3 公里范围内涵盖经纬城市绿洲 1-7 期成熟社区，形成 “产业 - 居住 - 服务” 高度融合的空间格局，是宝山区 “北转型” 战略中 “产城融合示范区” 的关键配套项目。

2.2 区域发展势能

所在的环上大板块与南大智慧城均为宝山 “十四五” 重点发展区域：环上大依托上海大学科创资源，定位 “科技成果转化高地”；南大智慧城规划总面积 6.3 平方公里，聚焦 “上海科创中心重要承载区” 建设。双区人口导入与产业升级为项目带来稳定的客源支撑，2025 年区域常住人口预计突破 50 万，科创企业员工规模达 8 万人。

3 区域产业分析定位：科创与居住双驱动

3.1 产业战略定位

宝山区以 “建设科创中心主阵地 + 产城融合示范区” 为双核战略，环上大板块重点发展新一代信息技术、人工智能、新材料等科创产业，同步推进 “科创服务配套” 建设；南大智慧城聚焦 “研发 - 转化 - 生产” 全链条，2025 年计划培育规模以上科创企业 150 家，带动商务接待、人才居住需求激增。

3.2 消费需求特征

科创商务需求：区域内 8000 余家企业（含 200 余家科创企业）年均商务接待频次超 5 万次，对中端商务酒店需求缺口达 30%。

人才居住需求：上海大学及周边企业年均新增硕士以上人才 2000 余人，长租公寓市场供不应求，空置率常年低于 5%。

社区消费需求：30 万常住人口支撑日常餐饮、休闲等消费，家庭型住宿需求年均增长 12%。

4 产业聚集情况：多元需求支撑的客源基础

项目周边 3 公里范围内已形成 “科创企业 + 高校 + 成熟社区” 的多元客群结构：

科创企业集群：环上大科技园、南大智慧城集聚人工智能、数字经济类企业 200 余家，其中年营收超亿元企业 43 家，商务接待预算年均增长 15%。

高校资源密集：上海大学（宝山校区）在校师生约 3 万人，年均学术会议、培训活动超 200 场，带来稳定的学术接待需求。

成熟社区环绕：经纬城市绿洲 1-7 期社区居住人口超 10 万，涵盖家庭客群、养老群体等，日常消费与短期住宿需求旺盛。

配套产业联动：周边 27 个写字楼项目入驻企业员工约 5 万人，通勤及商务需求为项目提供持续客源。

5 交通优势：地铁上盖的立体通勤网络

5.1 轨交核心优势

作为 7 号线南陈路站地铁上盖项目，实现 “酒店大堂 - 地铁站厅” 无缝衔接，30 分钟直达静安寺、人民广场等市中心商圈；距 15 号线锦秋路站约 1.5 公里，双轨交汇覆盖宝山、静安、普陀等主要城区，日均轨交客流量可达 2 万人次，为项目导入跨区客源。

5.2 地面交通网络

周边 885 路、702 路、39 路等多条公交线路环绕，直达宝山万达、顾村公园等核心节点；距南北高架、外环高速入口约 3 公里，自驾 25 分钟可达虹桥商务区，1 小时覆盖长三角主要城市，满足商务出行与旅游消费需求。

6 项目参数：多元适配的硬件基础

6.1 核心指标

建筑面积：整栋 19729.33㎡，可规划客房约 300-350 间（按酒店业态）或公寓约 200-250 套（按长租业态）。

竣工时间：2019 年，建筑结构为钢筋混凝土框架结构，符合现代酒店及公寓安全标准。

交付标准：现状交付，室内毛坯，预留给排水、强弱电接口，可根据业态需求定制改造（如客房分区、公共区域布局等）。

土地性质：旅馆用地，兼容长租公寓等住宿类业态，无需变更土地用途（节省改造审批时间约 3-6 个月）。

6.2 配套设施

停车位：共享经纬绿洲中心整体 1300 个智能车位，车位配比充足，满足客群停车需求。

公共空间：预留大堂、宴会厅、餐饮区等公共区域接口，可规划约 2000㎡共享服务空间。

改造潜力：室内无结构性承重墙，空间分割灵活，可适配不同户型大小（如酒店标准间、公寓一居室 / 两居室）。

7 周边竞品分析（宝山住宿类物业）

7.1 宝山万达美华酒店

区位：宝山万达商圈，距地铁 1 号线共康路站 500 米

优势：商业成熟度高，客流量大；运营成熟，有稳定会员体系

短板：非地铁上盖，通勤便捷性弱于本项目；2015 年竣工，硬件设施老化；整栋收购成本高（报价约 5.2 亿，面积 1.8 万㎡）

7.2 南大智慧城人才公寓

区位：南大智慧城核心区，距地铁 15 号线南大路站 800 米

优势：政府重点扶持项目，享有人才住房补贴对接资源

短板：仅能做长租公寓，业态单一；商业配套尚未成熟（预计 2026 年全面运营）；无独立酒店运营资质

7.3 本项目差异化优势

业态灵活性：可同时兼容酒店与公寓业态，抗风险能力更强（单一业态项目受市场波动影响更大）。

交通便捷性：纯正地铁上盖，客流量导入能力较竞品高 20%-30%。

成本优势：整栋 4 亿报价，单价约 2.03 万 /㎡，低于宝山万达同类物业（约 2.89 万 /㎡）。

客群多元化：同时覆盖科创商务、高校、社区客群，客源稳定性优于单一产业配套项目。

8 项目竞争核心优势

8.1 地铁上盖的流量红利

作为 7 号线南陈路站唯一整栋酒店物业，轨交日均 2 万人次客流量为项目带来天然获客优势，据宝山文旅局数据，地铁上盖酒店入住率较非轨交项目高 15-20 个百分点。

8.2 双区叠加的需求支撑

同时享受环上大 “高校 + 社区” 与南大智慧城 “科创企业” 双客源市场，避免单一产业周期波动影响，全年入住率可稳定在 75% 以上（区域平均 60%）。

8.3 业态灵活的抗风险能力

旅馆用地属性支持酒店、公寓等多元业态组合，企业可根据市场需求动态调整（如旺季增加酒店客房、淡季提升长租公寓比例），优化收益结构。

8.4 成熟配套的运营保障

毗邻 26 万方经纬汇商业综合体，共享餐饮、会议、娱乐等成熟配套，降低前期配套投入成本（同类项目自建配套成本约 2000 元 /㎡）。

9 商业配套与产业扶持政策

9.1 全维商业配套

商务配套：26 万方 “经纬汇” 涵盖高端餐饮、会议中心、银行金融等业态，满足酒店商务接待、宴会举办需求；周边 3 公里有宝山万达、沃尔玛等大型商业体，补充消费选择。

生活配套：经纬城市绿洲社区配备幼儿园、中小学、社区医院、菜市场等，解决员工及长租客群生活需求，降低运营端的生活服务压力。

科创配套：对接上大科技园、长三角国创中心等平台，优先获取科创企业商务接待订单与人才住宿需求信息。

9.2 产业扶持政策

平台对接：优先接入宝山区 “科创企业商务资源库”，获取企业差旅、培训等住宿需求对接（预计年增订单 3000 + 间夜）。

人才服务：参与 “环上大人才安居计划”，长租公寓部分可申请人才公寓运营补贴（非税收挂钩，按入住人才数量给予运营支持）。

文旅融合：优先纳入宝山 “高校研学 + 工业旅游” 线路，获取政府文旅推广资源，提升品牌曝光。

改造支持：符合条件的业态升级改造项目可申请 “宝山服务业升级资金”，用于智能化设备投入（如智能客房系统、自助入住终端等，最高 300 万元）。

10上海宝山区经纬汇酒店出售方案

10.1 核心条款

总价与单价：整栋 19729.33㎡，总价 4 亿元，折合单价约 2.03 万 /㎡。

交付标准：现状交付，室内毛坯，包含主体结构、外立面、公共区域基础框架及水电路接口，企业可根据业态需求定制改造。

业态规划建议：

酒店业态：规划 300 间客房（含 10 间套房）+ 500㎡宴会厅 + 800㎡餐饮区，适配商务接待与社区消费。

公寓业态：规划 220 套公寓（一居室占比 60%、两居室占比 40%）+ 300㎡共享空间，对接人才居住需求。

改造成本参考：酒店业态改造约 1500-2000 元 /㎡，公寓业态改造约 800-1200 元 /㎡（具体视装修标准而定）。

权益保障：享受与区域其他酒店同等的政策资源对接权，优先参与政府主导的商务接待、人才安居等合作项目。

11 梧桐联行专家组研判总结

11.1 核心优势

区位价值突出：双区叠加 + 地铁上盖，客源基础稳定且增长潜力明确，为资产保值增值提供支撑。

业态灵活抗风险：多元业态兼容能力强，可应对市场需求波动，适合长期运营或资产配置。

成本优势显著：单价低于区域同类物业，且共享成熟配套，前期投入与运营成本可控。

政策红利适配：非税收挂钩的产业扶持政策精准对接运营需求，降低获客与运营压力。

11.2 潜在挑战

改造投入较高：毛坯交付需承担前期改造费用，酒店业态改造周期较长（约 6-8 个月），影响资金回笼速度。

竞争逐步加剧：南大智慧城规划新增 2 个酒店项目（2027 年前竣工），未来区域竞争可能升级。

11.3 决策建议

优先选择企业类型：连锁酒店运营商、长租公寓管理企业、科创配套服务集团；具备业态组合运营能力的投资机构。

运营策略建议：采用 “酒店 + 公寓”1:1 业态组合，平衡短期收益与长期稳定现金流；同步申报 “宝山人才公寓合作单位”，锁定人才住宿需求。

风险防控：提前对接装修团队与供应链资源，压缩改造周期；与周边企业签订长期合作协议（如企业差旅、员工住宿），保障基础入住率。

总结：环上大经纬绿洲中心酒店项目以 “地铁上盖 + 双区客源 + 业态灵活” 为核心竞争力，4 亿元整栋售价具备较高性价比，适合布局宝山科创配套市场的企业作为战略资产配置。其多元需求支撑与政策适配性，可有效降低运营风险，建议作为环上大板块住宿类物业的优先级项目。若企业侧重纯酒店运营，可对比宝山万达成熟物业；若侧重人才公寓，可评估南大智慧城政府合作项目。

上海宝山区经纬汇酒店出售电话：021-64398555

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