上海8号桥创意园:城市更新+产业集聚的典范

去年,我们实地调研并报道过上海的三家园区:科房智慧湾、德必文化产业园以及锦和越界田林坊,其中,锦和商业已于今年4月在A股主板上市,开创了文化产业园区运营商上市的先河。上海的文化产业园区发展领先、运营精细,其发展质量和运营水平不可小觑。市场化和国际化是上海文创园区的突出特色。

这一期,我们着重介绍上海的“初代目”文化产业园区——8号桥。它发轫于2004年的“前世博”时代,与苏州河畔的M50同属上海文创园区的早期代表,接待过历任国家及地方领导人视察,时至今日仍然是外埠文产人士考察的重要地标。

市中心老厂房改建的破题之作

8号桥的十六年,深耕于旧厂房改造,昔日的废旧工厂蜕变为城市中心的创意发源地。位于上海市建国中路8-10号的8号桥一期项目由20世纪70年代建造的上海汽车制动器厂和上海新建齿轮厂的老厂房改造而成,总建筑面积约2万平方米。 项目的区位优势非常明显,位于上海旧“法租界”内,距离时尚地标新天地仅1.3公里,距离田子坊不到500米。

建国中路最初为1902年法租界公董局越界辟筑,名为打靶场路。同年又以天主教神父薛华立命名为薛华立路(Route Stanislas Chevalier),法租界会审公廨和总巡捕房都设于此处。1943年改名西长兴路,1945年改名建国中路,时至今日,仍然是不折不扣的黄金地段。

上海从2000年就开始推动城市转型,市中心的工厂相继迁出,闲置的厂房如何转型是一个摆在众人面前的难题。在当时上海市、区两级经委的工作人员与曾担任新天地首任总经理的港商黄瀚泓的共同努力下,8号桥项目破茧而出,成为上海市区旧厂房改建文创园区的标杆之作。

8号桥一期于2004年年初开工,仅用8个月的时间就完成改造,并且在开园时就达到了70%的入驻率。入园企业星光熠熠,包括世界顶尖的英国建筑事务所David Chipperfield Architects、在香港主板上市的现代传播、曾研发《古墓丽影》等著名游戏的数字娱乐产品国际供应商Eidos Shanghai、香港影坛大师吴思远的后期工作室等等。

如今回顾8号桥一期当初能够一炮打响的经验,可以归结为以下几点:

首先是政策决策层的视野广阔和定位准确。时任上海市经委综合规划室主任的夏雨老师在文章中回顾,当时上海市每年编辑出版《世界制造业发展动态》和《世界服务业发展动态》,从中了解到英国首相布莱尔为了振兴城市经济,大力推进“创意经济”、“创意产业”,并取得了不错的效果。这为市中心的老厂房转型为文化创意产业提供了重要的参考。

其次,文化产业园区破题的两大关键是设计和招商,而这恰恰是黄瀚泓团队的专长。在设计上,由于地处历史风貌保护区,建筑的主体结构不允许改变,团队邀请日本设计公司 HMA Architects & Designers 进行了精细的设计,从旧房子上拆下青砖重新组合成外立面,取代厂房原有的白粉墙面,以凹凸相间的砌造方式突出纹理。在旧厂房改造的过程中,8号桥将每一座办公楼用连廊相连,并不盲目追求建筑面积,预留了足够的公共空间,创造出艺术感空间的同时兼顾了实用性。而8号桥名字中的“桥”除了其建筑设计的概念,更有作为国内外文创产业“沟通之桥”的深意。

在新天地打拼多年的经验和资源也让黄瀚泓在开张之前就完成了70%的招商,且入驻企业层次高、国际化,这一点形成了马太效应,即便到今日都作为8号桥系列园区的基因延续下来。

从8号桥到“江南智造”产业集群

8号桥一期之后,园区运营商又相继开发了二期、三期、四期,均坐落在黄浦区局门路两侧,总建筑面积约4.2万平方米。它们的前身也是结构各不相同的老厂房:上海申贝机械厂、白象电池厂和色织三厂等。2014年,以建设文化创意产业为主的特色产业集群为目标的“江南智造创意产业促进中心”在黄浦区成立,由园区经营方、入驻的领军企业共同发起,实行市场化运作和非盈利运营。

江南智造文化创意产业聚集区位于上海淮海路商业圈以及世博浦西园区间的核心地段,以局门路为中轴,东起制造局路、西至蒙自路、南起中山南一路、北至丽园路。除了8号桥的二期、三期、四期,还包括智造局一期和二期、经纬天地园、SOHO丽园、红双喜、龙之苑、宏欣科技设计创意园、宏慧盟智园等十一个商业园区,整个区域入驻企业有近300家,其中创意设计类的企业占比达70%,形成了鲜明的产业聚集效应。

“江南智造”的概念源于产业集群所在的制造局路、局门路一带,该区域正是名震一时的晚清江南机器制造总局所在地,后成为上海江南造船厂。江南造船厂的厂址后成为2010年上海世博会浦西部分的主要场馆用地,造船厂已搬迁至位于长江入海口的上海长兴岛。

从晚清洋务派创办的中国最大的兵工厂,到制造出新中国第一艘潜水艇、第一艘护卫舰的江南造船厂,再到今日的文化创意集聚区。从“制造”变为“智造”,一字之差,折射出历史的变迁,展示着城市不断发展的脉络。

“江南智造”促进了园区、街区、社区的三方联动,在更有效服务企业的同时,带动了周边公共环境和生活品质的提升。“一区多园”式的集群特色和以创意设计业为主的产业发展格局,是上海市首个特色化、集群化的创意产业集聚区。

局门路的8号桥产业园外观延续了一期的建筑设计风格,采用与街区环境相一致的红砖元素,长期合作的设计团队特别定制了特型砖,并配以玻璃屋顶等提升办公环境的现代元素,使其成为局门路上的标志性建筑。连廊式的过道作为8号桥的建筑特色也得以延续。

精准服务的匠心精神

8号桥园区入驻率常年保持在90%以上,考虑到其对标甲A写字楼的品质及管理水平,这样的业绩可谓十分优秀。在创意产业这一精准定位的基础上,8号桥的管理团队潜心为租客提供精准服务,这也是它可以成为产业园区标杆的一个重要原因。

随着二期、三期、四期的相继完成,8号桥的创意产业集聚效应和优势不断凸显,服务创意产业的经验也在不断积累。

通过多年的实践,8号桥作为产业集聚粘合剂的作用越来越明显。

管理团队对有意入驻的公司从多个维度进行评估和筛选,倾向于选择较为成熟的公司及A轮融资后的初创公司,同时积极引进上下游企业,更为深度地实现了产业聚集效应。

园区还定期开展丰富的活动,有向公众开放的展览体验、设计比赛,也有面向租户的优惠福利、节日派对,以及更有针对性的客户间交流座谈等等。

今年五月,8号桥的微信小程序上线,为其精致的社群服务锦上添花。在小程序上,不仅可以了解入驻企业信息动态、举办和参加活动、预定园区内公共空间,还有随手保修和二手集市等人性化的功能,更有招租、寻合作、找兼职这样贴心的资源对接服务。

在一定程度上,商业地产是经济发展和产业更新的见证者,其中产业园区更是占据了见证者中的“前排座位”。在8号桥入驻的公司也从最初的建筑设计类企业居多,到产品设计、工业设计类企业比例增加,再到近年来互联网相关和科技类设计企业不断涌现 。

多年来,8号桥孕育了一大批业界甚至全球知名的企业。英国的科技公司戴森、海外版抖音的前身 musical.ly 等行业翘楚曾在这里成长壮大,后由于园区体量有限而不得不搬离。目前,国内最大的设计集团洛可可、新加坡十大建筑事务所之一思邦、全球领先的办公家具制造商 Herman Miller 等诸多业内领军企业都栖身于此。8号桥在对客户精心筛选的前提下,也不断迎接着丰富的业态,去年入驻的喜粤8号私厨和神兽之间文化买手店就是很好的范例。

深耕创意产业十六年,8号桥始终在研究、打造、反思和再探索属于自身的独特品牌理念,为企业、人才和项目之间搭建起互动交流的桥梁,打造有品质的办公空间,有效地整合资源,促使不同的理念、模式、形态及产品在这里不断创新,实现价值提升。

如今,8号桥的五期也在建设之中,据悉新项目将深度服务电商、网红等新经济潮流,更加注重展示性与互动性,着力打造创新型的产业园区项目。作为上海乃至全国创意产业园的引领者,8号桥已经开始探索下一个可能性。



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